SAT Act ১৯৫০ থেকে ২০২৩ সালের তিনটা নতুন আইন পর্যন্ত — ২২টারও বেশি আইন, নীতিমালা ও প্রথাগত বিধান একই জায়গায়, ধারা নম্বর, ব্যাখ্যা ও পারস্পরিক সম্পর্কসহ।
🖨️ প্রিন্ট/PDF
🌓 থিম পাল্টান
📝 পরীক্ষা মোডে যান
🧮 ক্যালকুলেটরে যান
📊 পড়াশোনার অগ্রগতি: 0/18 (0%)
০. কাঠামো ও কনসেপ্ট
বাংলাদেশে “ভূমি আইন” বলে একটাই বই নেই — জমি নিয়ে অন্তত এগারোটা আলাদা আইন ও নীতিমালা আলাদা প্রশ্নের উত্তর দেয়। প্রতিটার নিজস্ব এখতিয়ার আছে, আর একটা বুঝলেই আরেকটা বোঝা যায় না।
SAT Act ১৯৫০ — “কার জমি”
জমিদারি উচ্ছেদ করে রাষ্ট্রকে একমাত্র landlord বানানো হয়েছে এই আইনে। রায়তের স্বত্ব, খতিয়ান প্রস্তুতি, হস্তান্তর-উত্তরাধিকার — সব এখানে। এটা জমির “সংবিধান”।
Act XXVIII/1951 · ১৯ অধ্যায় · ১৫২ ধারা
ARIPA ২০১৭ — “সরকার কীভাবে নেয়”
জনস্বার্থে সরকার বেসরকারি জমি অধিগ্রহণ বা হুকুমদখল করলে নোটিশ, আপত্তি, ক্ষতিপূরণ ও আরবিট্রেশনের নিয়ম বলে এই আইন।
Act 21/2017 · ৫ অধ্যায় · ৫১ ধারা
খাস জমি নীতিমালা — “কাকে দেওয়া হবে”
কৃষি (১৯৯৭) ও অকৃষি (১৯৯৫) খাস জমি ব্যবস্থাপনা নীতিমালা — সরকারের হাতে থাকা ফাঁকা জমি ভূমিহীনকে বিতরণের প্রশাসনিক নির্দেশিকা।
নির্বাহী নীতিমালা · আইন নয়
ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ — “কতটুকু রাখা যাবে”
এক পরিবার সর্বোচ্চ কত কৃষি জমি রাখতে পারবে (সিলিং), বর্গাচাষির অধিকার, হোমস্টেড উচ্ছেদ নিষেধ — এই আইনের মূল বিষয়।
Act 37/2023 · ১৯৮৪ অধ্যাদেশ রহিত
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩ — “অপরাধ হলে কী”
জাল দলিল, জবরদখলকে সরাসরি ফৌজদারি অপরাধ বানিয়ে জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেটের হাতে বিচারের ক্ষমতা দিয়েছে — আগে শুধু দেওয়ানি মামলাই ছিল ভরসা।
২০২৩ সন · সম্পূর্ণ নতুন সংযোজন
TPA ১৮৮২ + Registration Act ১৯০৮
উপরের কোনোটা প্রযোজ্য না হলে — শুধু সাধারণ কেনাবেচা, বন্ধক, দান, লিজ — তখন এই দুইটা ব্রিটিশ আমলের আইনই প্রতিটা দলিলের ভিত্তি।
মনে রাখার এনালজিSAT Act হলো জমির “মালিকানার খাতা”। ARIPA হলো “জোরপূর্বক কেনার নিয়মকানুন”। খাস জমি নীতিমালা হলো “বিনামূল্যে বিতরণের তালিকা”। ভূমি সংস্কার আইন হলো “সর্বোচ্চ সীমার নিয়ম”। ভূমি অপরাধ আইন হলো “পুলিশি পাহারা”। আর ভূমি উন্নয়ন কর আইন হলো “বার্ষিক বিল”।
তোমার প্রশ্নের ধরন দেখে বুঝে নাও কোন আইনে যাবে
| প্রশ্ন এই রকম হলে | কোন আইন | নমুনা ধারা |
|---|---|---|
| জমির খতিয়ানে নাম উঠবে কীভাবে, নামজারি কীভাবে হয়? | SAT Act | ধারা 143ধারা 143B-C |
| রায়তি জমি বিক্রি/বন্ধক দেওয়া যাবে কি? | SAT Act + TPA | ধারা 88-96TPA ধারা 54,58 |
| সরকার জমি নিতে চাইলে ক্ষতিপূরণ কত? | ARIPA ২০১৭ | ধারা 8,9,11 |
| সরকার সাময়িক জমি ব্যবহার করতে চাইলে? | ARIPA (হুকুমদখল) | ধারা 20-27 |
| ক্ষতিপূরণে অসন্তুষ্ট হলে কোথায় যাব? | ARIPA ২০১৭ | ধারা 29-36 |
| ভূমিহীন হিসেবে খাস জমি পেতে চাই | খাস জমি নীতিমালা | কৃষি ১৯৯৭ / অকৃষি ১৯৯৫ |
| পরিবার সর্বোচ্চ কত কৃষি জমি রাখতে পারবে? | ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ | ধারা 4 ৬০ বিঘা |
| বর্গাচাষি হিসেবে অধিকার কী? | ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ | বর্গা অধ্যায় |
| কেউ জাল দলিলে জমি দখল করেছে | ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন | ধারা 5,6,15,20,22 |
| খাজনা কত, মওকুফ পাব কিনা? | ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩ | ৮.২৫ একর মওকুফ |
| দলিল রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক কিনা? | Registration Act ১৯০৮ | ধারা 17,23,49 |
| ভাইবোনের সাথে ভাগ করতে চাই | Partition Act ১৮৯৩ + CPC | ধারা 2,3,4 |
দুটো কমন ভুল১) “খাস জমি নীতিমালা” আর “ভূমি অধিগ্রহণ আইন” উল্টো দিকের প্রক্রিয়া — অধিগ্রহণে রাষ্ট্র বেসরকারি মালিকের কাছ থেকে জমি নেয়, খাস জমি বন্দোবস্তে রাষ্ট্র নিজের জমি ভূমিহীনকে দেয়। ২) SAT Act শুধু ইতিহাস নয় — ধারা 143 (রেকর্ড সংশোধন), ধারা 145A (Land Survey Tribunal), ধারা 96 (প্রি-এম্পশন) আজও প্রতিদিন ব্যবহৃত হয়।
২০২৩ সালের তিনটা “নতুন আইন” মনে রাখোভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ (১৯৮৪ অধ্যাদেশ রহিত), ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩ (নতুন সংযোজন), ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩ (১৯৭৬ অধ্যাদেশ রহিত) — পুরনো নোটে এখনো অধ্যাদেশের নাম থাকলে বুঝে নাও সংশোধন দরকার।
১. সহজ ভাষায় — ৫ মিনিটে ভূমি আইন
এই অংশটা আইনের ভাষা ছাড়াই লেখা — গ্রামের একজন কৃষক, একজন শিক্ষার্থী, বা প্রথমবার জমি কিনতে যাওয়া কারো জন্য।
🧭 এক ক্লিকে বের করুন — আপনার জন্য কোন আইন প্রযোজ্য
একজন মানুষের সারাজীবনে জমি নিয়ে যা যা ঘটতে পারে
যা হয়েছে, তার জন্য কী করবেন
🧓 আমার বাবা মারা গেছেন, জমি পেয়েছি — এখন কী করব?
১. ইউনিয়ন পরিষদ থেকে ওয়ারিশান সনদ নিন। ২. মৃত্যু সনদ ও পুরনো খতিয়ানের কপি জোগাড় করুন। ৩. land.gov.bd-তে বা উপজেলা ভূমি অফিসে নামজারির আবেদন করুন। ৪. ভাইবোন থাকলে সবার নাম দিন — ভাগ ইসলামি/হিন্দু/খ্রিস্টান পারিবারিক আইন অনুযায়ী ঠিক হবে।
বিস্তারিত: SAT Act (নামজারি) ও পরিভাষা অংশে ফারায়েজ
বিস্তারিত: SAT Act (নামজারি) ও পরিভাষা অংশে ফারায়েজ
🏡 আমি জমি কিনতে চাই — কী কী দেখে নেব?
১. বিক্রেতার নামে হালনাগাদ খতিয়ান আছে কিনা। ২. সর্বশেষ খাজনার রশিদ (দাখিলা) — বকেয়া নেই তো? ৩. জমি যৌথ মালিকানায় আছে কিনা। ৪. জমি মামলায় আটকে নেই তো, স্থানীয়ভাবে খোঁজ নিন। ৫. রেজিস্ট্রির পর নিজের নামে নামজারি করাতে ভুলবেন না।
বিস্তারিত: “জমি ক্রয়-বিক্রয়ের যাত্রা” অংশে
বিস্তারিত: “জমি ক্রয়-বিক্রয়ের যাত্রা” অংশে
📢 সরকার প্রকল্পের জন্য আমার জমি নেবে — এখন কী?
১. ক্ষতিপূরণ বাজারমূল্যের ২-৪ গুণ পর্যন্ত পাবেন। ২. নোটিশের ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপত্তি জানান। ৩. ক্ষতিপূরণে অসন্তুষ্ট হলে ৪৫ দিনের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে আবেদন।
বিস্তারিত: ভূমি অধিগ্রহণ অংশে
বিস্তারিত: ভূমি অধিগ্রহণ অংশে
🏚️ আমার জমি নেই, থাকার জায়গা নেই — সরকারি সাহায্য পাব?
১. মোট জমি (বসতবাড়িসহ) ০.৫০ একরের কম হলে “ভূমিহীন” হতে পারেন। ২. উপজেলা ভূমি অফিসে (AC Land) আবেদন করুন। ৩. মুক্তিযোদ্ধা/নদীভাঙা/বিধবা পরিবার হলে তালিকায় আগে থাকবেন। ৪. জমি পেলে ৯৯ বছরের জন্য, প্রতীকী মূল্যে — বিক্রি করা যাবে না।
বিস্তারিত: খাস জমি বন্দোবস্ত অংশে
বিস্তারিত: খাস জমি বন্দোবস্ত অংশে
😠 কেউ জাল কাগজে আমার জমি দখল করেছে!
১. এটা এখন সরাসরি ফৌজদারি অপরাধ। ২. থানায় বা আদালতে অভিযোগ করুন — সাজা ৭ বছর পর্যন্ত। ৩. বিচারক নিজেই দলিল বাতিল করে জমি ফিরিয়ে দেওয়ার নির্দেশ দিতে পারেন। ৪. জরুরি হলে “নিষেধাজ্ঞা” চাওয়া যায়।
বিস্তারিত: ভূমি অপরাধ আইন ও মামলা-প্রতিকার অংশে
বিস্তারিত: ভূমি অপরাধ আইন ও মামলা-প্রতিকার অংশে
👨👩👧👦 ভাইবোনের সাথে জমি নিয়ে ঝামেলা, ভাগ করতে চাই
১. আগে নিজেদের মধ্যে সমঝোতার চেষ্টা করুন। ২. না হলে আদালতে “বাটোয়ারা মামলা”। ৩. সমান ভাগ সম্ভব না হলে আদালত পুরো জমি বিক্রি করে টাকা ভাগ করতে পারে। ৪. বাইরের কেউ অংশ কিনলেও পরিবারের অন্যরা সেই অংশ কেনার প্রথম সুযোগ পান।
বিস্তারিত: Partition Act অংশে (সহায়ক আইন)
বিস্তারিত: Partition Act অংশে (সহায়ক আইন)
একটা কথা মনে রাখবেনজমির গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্তের আগে (কেনা, বেচা, মামলা) স্থানীয় ভূমি অফিস বা আইনজীবীর সাথে কথা বলে নেওয়াই সবচেয়ে নিরাপদ — এই ডকুমেন্ট দিকনির্দেশনা দেয়, চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত না।
২. ইতিহাস ও প্রাতিষ্ঠানিক কাঠামো
SAT Act ১৯৫০-এ ঢোকার আগে জানা দরকার এটা কোথা থেকে এসেছে — কোন কমিশনের সুপারিশে, কোন আইনের ধ্বংসস্তূপের উপর দাঁড়িয়ে, আর কোন প্রাতিষ্ঠানিক কাঠামো এখন এটা পরিচালনা করে।
ভূমি ব্যবস্থাপনার ইতিহাস — সংক্ষিপ্ত রূপরেখা
১
১৭৯৩ — চিরস্থায়ী বন্দোবস্ত (Permanent Settlement): লর্ড কর্নওয়ালিস প্রবর্তিত ব্যবস্থায় জমিদাররা রাজস্ব আদায়ের বিনিময়ে জমির স্থায়ী মালিকানা পান — বাংলার ভূমি ব্যবস্থার প্রথম আধুনিক দলিলিক কাঠামো।
২
১৮৮৫ — বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন: প্রজাদের কিছু আইনি সুরক্ষা দেওয়ার প্রথম প্রচেষ্টা, তবে জমিদারি কাঠামো অক্ষুণ্ণ রেখেই।
৩
১৯৩৮ — ভূমি রাজস্ব কমিশন (Floud Commission): জমিদারি প্রথার ত্রুটি চিহ্নিত করে এর বিলোপের সুপারিশ করে — এই সুপারিশের ভিত্তিতেই পরবর্তীতে SAT Act রচিত হয়।
৪
১৯৫০ — SAT Act: জমিদারি প্রথা সম্পূর্ণ বিলুপ্ত করে রাষ্ট্রকে একমাত্র landlord ঘোষণা।
৫
১৯৭২ থেকে ২০২৩: স্বাধীনতা-পরবর্তী একাধিক অধ্যাদেশ ও আইনের মাধ্যমে সিলিং, অধিগ্রহণ, খাস জমি বণ্টন ও ডিজিটাইজেশনের ধারাবাহিক সংস্কার।
Bengal Tenancy Act, ১৮৮৫ — গুরুত্বপূর্ণ ধারাসমূহ
প্রজাস্বত্বের প্রথম আইনি স্বীকৃতি
এই আইনই প্রথমবারের মতো রায়তদের “occupancy right” (দখলি স্বত্ব) এবং নির্দিষ্ট শর্তে জমি হস্তান্তরের অধিকার দেয় — জমিদারের ইচ্ছাধীন উচ্ছেদ থেকে আংশিক সুরক্ষা তৈরি করে। রায়তের খাজনা বৃদ্ধি ও বেদখল সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য রেভিনিউ অফিসারের এখতিয়ার প্রতিষ্ঠা করে — এই কাঠামোই পরবর্তীতে SAT Act-এর রেভিনিউ অফিসার-ভিত্তিক প্রশাসনিক বিচার ব্যবস্থার (ধারা ১৪৬-১৫১) পূর্বসূরি। এই আইনের অধীনে তৈরি জরিপ ও রেকর্ড ব্যবস্থাই “CS জরিপ” নামে পরিচিত, যা আজও ভূমি মালিকানার মূল ভিত্তি (দেখো পরিভাষা অংশে)।
সংযোগ: ১৯৯৪ সালের আগে সিকস্তি-পয়স্তি নিয়ন্ত্রণ করত এই আইনেরই ধারা ৫২ ও ৮৬ক (১৯৩৮ সংশোধিত) — দেখো চর জমি অংশে।
Land Revenue Commission, ১৯৩৮ (Floud Commission)
জমিদারি বিলোপের সুপারিশ
বাংলার তৎকালীন প্রধানমন্ত্রীর নির্দেশে গঠিত এই কমিশন জমিদারি প্রথার অসঙ্গতি — মধ্যস্বত্বভোগীদের বহুস্তর, রায়তদের উপর অতিরিক্ত খাজনার বোঝা, রাজস্ব ফাঁকি — চিহ্নিত করে সরাসরি রাষ্ট্র-রায়ত সম্পর্ক প্রতিষ্ঠার সুপারিশ করে। দ্বিতীয় বিশ্বযুদ্ধ ও দেশভাগের কারণে সুপারিশ তাৎক্ষণিকভাবে বাস্তবায়িত না হলেও, ১৯৫০ সালের SAT Act মূলত এই কমিশনের প্রস্তাবনারই আইনি রূপ।
SAT Act ১৯৫০-এর পটভূমি ও সাধারণ বৈশিষ্ট্য
পটভূমি
দেশভাগের পর পূর্ব বাংলা সরকার Floud Commission-এর সুপারিশ বাস্তবায়নে অগ্রসর হয় — East Bengal State Acquisition and Tenancy Act পাস হয় ১৯৫০ সালে (পূর্ণাঙ্গ কার্যকর ১৯৫১ থেকে, তাই “Act XXVIII of 1951” নামেও পরিচিত)।
সাধারণ বৈশিষ্ট্য
- সকল মধ্যস্বত্ব (জমিদারি, তালুকদারি) একবারে অধিগ্রহণ — রাষ্ট্র ও রায়তের মধ্যে সরাসরি সম্পর্ক
- প্রতিটা রায়তের জন্য নির্দিষ্ট, নথিভুক্ত (খতিয়ানভিত্তিক) স্বত্ব প্রতিষ্ঠা
- সর্বোচ্চ জমি রাখার সীমা (সিলিং) ধারণার প্রথম প্রবর্তন
- রায়তের হস্তান্তর, উত্তরাধিকার ও প্রি-এম্পশনের অধিকার সুনির্দিষ্টকরণ
- প্রশাসনিক (রেভিনিউ অফিসার-ভিত্তিক) বিচার ব্যবস্থা প্রবর্তন, দেওয়ানি আদালতের এখতিয়ার সীমিতকরণ
কৃষি ও অকৃষি প্রজার অধিকার শুরুর বিন্দু
Commencement of Rights — অধিকার কার্যকর হওয়ার মুহূর্ত
SAT Act-এর অধীনে একজন কৃষি প্রজা (রায়ত) বা অকৃষি প্রজার অধিকার তখনই কার্যকর হয় যখন তিনি সংশ্লিষ্ট জমিতে বৈধ সম্মতিক্রমে দখল গ্রহণ করেন এবং খাজনা প্রদানের সম্পর্ক স্থাপিত হয় — নিছক দখল যথেষ্ট নয়, বৈধ অনুমতি ও খাজনা সম্পর্কই মূল শর্ত। এই মুহূর্ত থেকেই ধারা ৮৪ (উত্তরাধিকার), ধারা ৮৮-৯০ (হস্তান্তর) ও ধারা ৯৬ (প্রি-এম্পশন)-এর অধিকারগুলো প্রযোজ্য হতে শুরু করে। অকৃষি প্রজার ক্ষেত্রে একই নীতি Non-Agricultural Tenancy Act ১৯৪৯-এর ধারা ২-এ প্রতিফলিত (দেখো সহায়ক আইন অংশে)।
ভূমি সংস্কার বোর্ড ও ভূমি আপিল বোর্ড
ভূমি সংস্কার বোর্ড (Land Reform Board)
উৎপত্তি ১৭৭২ সালের Board of Revenue (ওয়ারেন হেস্টিংস প্রতিষ্ঠিত) থেকে — ১৯৭১-এ বিলুপ্ত হয়ে দায়িত্ব মন্ত্রণালয়ে ন্যস্ত হয়, ১৯৮০-৮১ সালে Board of Land Administration Act (Act XIII of 1981) দিয়ে পুনর্গঠিত হয়, অবশেষে ১৯৮৯ সালে Land Appeal Board Act দিয়ে দুই ভাগে বিভক্ত হয়ে বর্তমান রূপ পায়। ভূমি সংস্কার নীতি বাস্তবায়ন ও উপজেলা-ইউনিয়ন ভূমি অফিসের তদারকিই এর মূল কাজ।
ভূমি আপিল বোর্ড (Land Appeal Board)
১৯৮৯ সালে একই আইনে গঠিত — আধা-বিচারিক (quasi-judicial) সংস্থা। উপজেলা ভূমি অফিস ও নিম্ন রাজস্ব আদালতের সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে আপিল শোনে। এর রায় চূড়ান্ত ও সাধারণত আর কোথাও আপিলযোগ্য নয়।
Bangladesh Land Holding (Limitation) Order, ১৯৭২ ও ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ ১৯৮৪ — সিলিং-এর ইতিহাস
বর্তমান ৬০ বিঘা সিলিং (ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩) কোনো নতুন ধারণা নয় — এটা একাধিক ধাপে ক্রমশ কমতে কমতে এসেছে।
| আইন | সিলিং | মন্তব্য |
|---|---|---|
| P.O. No. 98 of 1972 — Bangladesh Land Holding (Limitation) Order | ১০০ প্রমিত বিঘা (আগে ছিল ৩৭৫ বিঘা) | ক্রয়, উপহার, উত্তরাধিকার — কোনোভাবেই সীমা অতিক্রম নিষিদ্ধ; ডেপুটি কমিশনারের কাছে আপিল, অতঃপর ৩০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের কাছে |
| Land Reforms Ordinance, ১৯৮৪ (Ordinance X of 1984) | ৬০ বিঘা | বর্গাচাষি সুরক্ষা ও হোমস্টেড উচ্ছেদ নিষেধও এই অধ্যাদেশেই প্রথম প্রবর্তিত |
| ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ | ৬০ প্রমিত বিঘা (অপরিবর্তিত) | একই সিলিং বহাল রেখে অধ্যাদেশকে সংসদীয় আইনে রূপান্তর |
১৯৭২ সালের P.O. 98-ই বাংলাদেশে প্রথম স্বাধীন রাষ্ট্র হিসেবে জমির সিলিং নির্ধারণ করে — জমিদারি-উত্তর কাঠামোয় সম্পদ কেন্দ্রীভবন ঠেকানোর প্রথম প্রাতিষ্ঠানিক প্রচেষ্টা। ১৯৮৪ সালে তা ৬০ বিঘায় নামিয়ে আনা হয়, যা আজও অপরিবর্তিত।
ভূমি আপিল সংক্রান্ত বিষয়াদি
আপিলের স্তরক্রম — এক নজরে
রাজস্ব প্রশাসনের সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে আপিলের ধাপ সাধারণত: সহকারী কমিশনার (ভূমি)/রেভিনিউ অফিসারের আদেশ → অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) বা জেলা প্রশাসকের কাছে আপিল → বিভাগীয় কমিশনারের কাছে দ্বিতীয় আপিল → বিশেষ ক্ষেত্রে ভূমি আপিল বোর্ডে চূড়ান্ত আপিল। প্রতিটা স্তরের সময়সীমা নির্দিষ্ট আইন বা বিধিমালায় বলা থাকে (যেমন SAT Act ধারা ১৪৭-১৪৮, বা P.O. 98/1972-এর ৩০ দিনের বিধান)।
৩. State Acquisition and Tenancy Act, ১৯৫০
১৯৫১ সালে জমিদারি প্রথা বিলোপ করে প্রণীত হলেও, বাংলাদেশের প্রতিটা জমির নামজারি-রেকর্ড-বাটোয়ারার মূল আইনি ভিত্তি এখনো এটাই — Act XXVIII of 1951, ১৯ অধ্যায়, ১৫২ ধারা।
ভূমিকা ও জমিদারি উচ্ছেদ
Ch I · ধারা 1-2Aপ্রাথমিক ও সংজ্ঞা
ধারা 2-এ “রায়ত”, “হোল্ডিং”, “হোমস্টেড”, “হাট-বাজার” ইত্যাদির সংজ্ঞা — পুরা আইনে বারবার এই সংজ্ঞাগুলো ফিরে আসে।
Ch II · ধারা 3-10Aরেন্ট-রিসিভারদের স্বার্থ অধিগ্রহণ
এই অধ্যায়েই আসল বিপ্লব — জমিদার-তালুকদারের রেন্ট-রিসিভিং স্বার্থ রাষ্ট্র একবারে অধিগ্রহণ করে নেয় এবং সব হোল্ডারকে সরাসরি সরকারের রায়ত (“মালিক”) বানিয়ে দেয়। ধারা 10A-তে ওয়াকফ, ওয়াকফ-আল-আওলাদ ও দেবোত্তর সম্পত্তির জন্য বিশেষ বিধান — মুতাওয়াল্লি/শেবায়েতের ব্যবস্থাপনার অধিকার বহাল থাকে, শুধু মধ্যস্বত্বভোগীর রেন্ট আদায়ের অংশ বাদ যায়।
সংযোগ: ওয়াকফ সম্পত্তির বিস্তারিত ব্যবস্থাপনা দেখুন Wakf Ordinance ১৯৬২ অংশে।
Ch III · ধারা 11-16চাকরির বদলে পাওয়া জমি (সার্ভিস টেন্যুর)
সরকারি বা জমিদারি চাকরির বিনিময়ে দেওয়া জমি সংক্রান্ত বিশেষ বিধান — ধারা 11 occupancy rights অধিগ্রহণ নিয়ন্ত্রণ করে।
খতিয়ান প্রস্তুতি ও ক্ষতিপূরণ
Ch IV · ধারা 17-31রেকর্ড-অফ-রাইটস (খতিয়ান) প্রস্তুতি
এখান থেকেই আসল “খতিয়ান” ব্যবস্থার জন্ম। ধারা 17-19 খতিয়ান প্রস্তুতি ও চূড়ান্ত প্রকাশনা নির্ধারণ করে, ধারা 20 রেন্ট-রিসিভার ও রায়তরা কতটুকু জমি নিজ দখলে রাখতে পারবে তা বলে, আর ধারা 30 এই বিষয়ে দেওয়ানি আদালতের এখতিয়ার বারিত করে। এই খতিয়ানই পরে সেটেলমেন্ট রেকর্ড (CS, SA, RS, BS) হিসেবে পরিচিত হয়ে যায়।
Ch V-VIII · ধারা 32-60Aক্ষতিপূরণ নির্ধারণ ও পরিশোধ
উচ্ছেদকৃত রেন্ট-রিসিভারদের (জমিদারদের) ক্ষতিপূরণ কীভাবে হিসাব হবে তার কাঠামো — ধারা 37 ক্ষতিপূরণের হার, ধারা 57-58 ক্ষতিপূরণের সীমা ও পরিশোধ পদ্ধতি।
Ch IX-XI · ধারা 61-78খাজনা বকেয়া, ঋণগ্রস্ততা, বিবিধ
ধারা 65 খাজনা বকেয়া হলে হোল্ডিং বিক্রির ক্ষমতা দেয়, ধারা 70 ঋণগ্রস্ত রেন্ট-রিসিভারের ঋণ scale-down করার বিধান দেয়, আর ধারা 76 সরকারে ন্যস্ত জমির বন্দোবস্ত ও ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ করে।
পলিবিধৌত ও নদীভাঙা জমি — অ্যালুভিয়ন ও ডিলুভিয়ন (ধারা 79-87)
Ch XII · ধারা 79-87Management of Alluvian & Diluvian Land
এই অধ্যায়ের প্রথমাংশ নদী/সমুদ্রের ভাঙন ও পলি জমে জমি পুনর্গঠনের নিয়ম বলে। মূল বিধান ধারা 86-এ — ভাঙনে (ডিলুভিয়ন) জমি বিলীন হলে সাময়িকভাবে রায়তের খাজনা মওকুফ/হ্রাস হয় এবং জমি অস্থায়ীভাবে সরকারের হেফাজতে যায় (মালিকানা স্থগিত, বিলুপ্ত নয়)। জমি পুনরায় জেগে উঠলে (অ্যালুভিয়ন) সার্ভে সম্পন্নের ৪৫ দিনের মধ্যে কালেক্টর তা মূল রায়ত/তার উত্তরাধিকারীকে বণ্টন করবেন — শর্ত থাকে যে, ইতিমধ্যে ভোগদখলীয় জমিসহ মোট পরিমাণ ৬০ প্রমিত বিঘা অতিক্রম করবে না; অতিরিক্ত অংশ বিনা সেলামিতে সরকারে ন্যস্ত হয়ে খাস গণ্য হবে। ধারা 86ক এই সংক্রান্ত মামলা দায়েরে একটা প্রাথমিক বার (কার্যকাল) আরোপ করে। ধারা 87 ভিন্ন একটা পরিস্থিতি সামলায় — নদী বা সমুদ্র ধীরে ধীরে সরে যাওয়ার ফলে (recess) নতুন জেগে ওঠা জমিতে সংলগ্ন জমির মালিকের অধিকার (accession) নির্ধারণ করে, যা সরাসরি reformation-in-situ থেকে ভিন্ন ধারণা।
সংযোগ: এই ধারাগুলোর ঐতিহাসিক পটভূমি (১৮২৫ Regulation, ১৮৮৫ আইনের ধারা ৫২/৮৬ক, ১৯৯৪ সংশোধনী) ও বাস্তব প্রয়োগ বিস্তারিত দেখুন চর জমি ও পার্বত্য ভূমি অংশে।
জমির সিলিং, স্বত্ব বিলুপ্তি ও পুনর্গ্রহণ (ধারা 90-92)
ধারা 88-89হোল্ডিং হস্তান্তরযোগ্যতা ও পদ্ধতি
ধারা 88 রায়তি হোল্ডিং হস্তান্তরের সাধারণ অধিকার স্বীকৃতি দেয়; ধারা 89 সেই হস্তান্তরের পদ্ধতি (নিবন্ধিত দলিলের প্রয়োজনীয়তা, প্রথাগত সীমাবদ্ধতা) নির্ধারণ করে।
Ceiling · ধারা 90-92জমির সিলিং, রায়তের স্বত্ব বিলুপ্তি ও পুনর্গ্রহণ প্রক্রিয়া
এই তিনটা ধারা একসাথে বাংলাদেশের ভূমি সিলিং তত্ত্বের মূল উৎস। ধারা 90 হোল্ডিং হস্তান্তরের সীমা বেঁধে দেয় — নির্ধারিত ঊর্ধ্বসীমার অতিরিক্ত জমি হস্তান্তরের মাধ্যমে অর্জন নিষিদ্ধ। ধারা 91 উত্তরাধিকারসূত্রে বর্তানো অতিরিক্ত জমি অধিগ্রহণের ক্ষমতা সরকারকে দেয় — অর্থাৎ কেনার মাধ্যমে না হয়ে উত্তরাধিকারে সিলিং ছাড়ালেও তা প্রযোজ্য। ধারা 92 নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে (যেমন দীর্ঘমেয়াদী অব্যবহার, শর্ত লঙ্ঘন) রায়তের স্বত্ব সম্পূর্ণ বিলুপ্তির (extinguishment) বিধান দেয় এবং সেই জমি পুনর্গ্রহণের (resumption) প্রক্রিয়া বলে।
ঐতিহাসিক বিবর্তন: স্বাধীনতার পর P.O. No. 98 of 1972 সিলিং নামিয়ে আনে ১০০ প্রমিত বিঘায় (আগে ছিল ৩৭৫ বিঘা), তারপর Ordinance X of 1984 তা আরও কমিয়ে ৬০ বিঘায় আনে — বিস্তারিত দেখুন ইতিহাস ও প্রাতিষ্ঠানিক কাঠামো অংশে।
ধারা 93-95কসাবলেট, দায়ভার হস্তান্তর ও বন্ধকের সীমা
ধারা 93 রায়তি জমি সাবলেট (উপ-প্রজা সৃষ্টি) করার ওপর বিধিনিষেধ আরোপ করে। ধারা 94 দায়ভারসহ (দেনা/বন্ধকসহ) জমি হস্তান্তরের নিয়ম বলে। ধারা 95 বন্ধকের সীমা বাঁধে, আর ধারা 95ক নির্দিষ্ট লেনদেনকে “usufructuary mortgage” (ভোগস্বত্ব বন্ধক) হিসেবে গণ্য করার শর্ত বলে — অর্থাৎ কাগজে-কলমে বিক্রয় বলে দেখানো হলেও প্রকৃত চরিত্র বন্ধক হলে আদালত তা বন্ধক হিসেবেই গণ্য করবেন, প্রতারণামূলক “বিক্রয়ের ছদ্মবেশে বন্ধক” ঠেকাতে এই বিধান জরুরি।
হোল্ডিং, হস্তান্তর ও প্রি-এম্পশন — সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত অংশ
Ch XII-XIII · ধারা 79-97হোল্ডিং, হস্তান্তর, উত্তরাধিকার, প্রি-এম্পশন — সারসংক্ষেপ
উত্তরাধিকার, হস্তান্তর আর প্রি-এম্পশনের নিয়ম — বাস্তবে সবচেয়ে বেশি মামলা হয় এই অধ্যায় নিয়ে।
- ধারা 84 — রায়তের মৃত্যুতে হোল্ডিং কীভাবে বণ্টিত হয় (SAT Act নিজে অনুপাত ঠিক করে না, ব্যক্তিগত আইন করে)
- ধারা 85 — রায়ত উচ্ছেদের বৈধ কারণসমূহ
- ধারা 88-90 — হোল্ডিং হস্তান্তরযোগ্যতা, পদ্ধতি ও সীমা
- ধারা 95 — রায়ত হোল্ডিং বন্ধকের সীমা
- ধারা 96 — প্রি-এম্পশন বা অগ্রক্রয়ের অধিকার (সহ-অংশীদার/সংলগ্ন রায়তের অগ্রাধিকার)
- ধারা 97 — আদিবাসীদের জমি হস্তান্তরে বিধিনিষেধ
সংযোগ: ফারায়েজ (উত্তরাধিকার বণ্টনের অনুপাত) দেখুন পরিভাষা অংশে; প্রি-এম্পশনের পাশাপাশি Non-Agricultural Tenancy Act ধারা 24-ও একই নীতির অকৃষি সংস্করণ (দেখুন সহায়ক আইন অংশে)।
খাজনা পুনর্মূল্যায়ন, আদায় ও একত্রীকরণ
Ch XIV · ধারা 98-116খাজনা পুনর্মূল্যায়ন
ধারা 105-106 সময়ে সময়ে খাজনার হার পুনর্নির্ধারণের ভিত্তি দেয় — জমির উৎপাদনশীলতা, অবস্থান বিবেচনায় নতুন হার বসানো হয়। ধারা 116 হোল্ডিং একত্রীকরণ (amalgamation) সংক্রান্ত প্রাথমিক ক্ষমতা দেয় (ধারা 119-134A-এর সম্পূর্ণ প্রক্রিয়ার সূচনাবিন্দু), আর ধারা 117 হোল্ডিং সাবডিভিশনে বিধিনিষেধ দেয়।
Ch XV · ধারা 119-134Aহোল্ডিং একত্রীকরণ (Consolidation)
ছড়িয়ে-ছিটিয়ে থাকা একাধিক ছোট প্লট প্রশাসনিকভাবে একত্র করে একটামাত্র বড় ব্লকে রূপান্তরের ব্যবস্থা। বাস্তবে এই কর্মসূচি সীমিত পরিসরে বাস্তবায়িত হয়েছে, তবে কোনো এলাকায় সরকারি একত্রীকরণ প্রকল্প ঘোষিত হলে এই অধ্যায়ের অধীনেই পরিচালিত হয়। ধারা 134A একত্রীকরণ-পরবর্তী নতুন খতিয়ান পুরনো সব বিক্ষিপ্ত খতিয়ানের স্থলাভিষিক্ত করে।
ধারা 135-142খাজনা সংক্রান্ত বিধান ও আদায়
এই ধারাগুলো খাজনা পরিশোধের সময়সূচি, রসিদ (দাখিলা) ইস্যুর বাধ্যবাধকতা, বকেয়া খাজনার সুদ, আর খাজনা আদায়ের প্রশাসনিক পদ্ধতি (সার্টিফিকেট মামলার আশ্রয় নেওয়ার অধিকারসহ) নির্ধারণ করে। ব্যবহারিকভাবে, এই বিধানগুলোই তহশীল অফিসের দৈনন্দিন খাজনা-আদায় কার্যক্রমের আইনি ভিত্তি।
সংযোগ: খাজনা বকেয়া আদায়ে সার্টিফিকেট মামলার সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া দেখুন AC(Land) অফিসের কার্যপ্রণালী অংশে — Public Demands Recovery Act ১৯১৩।
সরকারি ও বেসরকারি জমির সীমানা নির্ধারণ (Demarcation)
জরিপকালে বা বিরোধের প্রেক্ষিতে কোন জমি সরকারি (খাস) আর কোনটা ব্যক্তিমালিকানাধীন তা ভৌত জরিপ ও রেকর্ড যাচাইয়ের মাধ্যমে নির্ধারণ করা হয় — সীমানা পিলার স্থাপন, ম্যাপে দাগ নম্বর নির্দিষ্টকরণ ও স্থানীয় জনগণের সম্মুখে সরেজমিন যাচাই এর অন্তর্ভুক্ত। বিরোধপূর্ণ সীমানা নির্ধারণ চূড়ান্ত না হওয়া পর্যন্ত সংশ্লিষ্ট জমিতে নতুন বন্দোবস্ত বা নামজারি স্থগিত রাখা হয়।
খতিয়ান রক্ষণাবেক্ষণ, সংশোধন, ট্রাইব্যুনাল, আপিল
Ch XVII · ধারা 143খতিয়ান রক্ষণাবেক্ষণ (Maintenance of Record of Rights)
উত্তরাধিকার বা হস্তান্তরের পর নাম পরিবর্তনের জন্য এই ধারাগুলোই প্রতিদিন AC (Land) অফিসে ব্যবহৃত হয় — একেই সাধারণভাবে “নামজারি” (মিউটেশন) বলা হয়। এখন এই পুরো প্রক্রিয়া land.gov.bd-এর মাধ্যমে ই-মিউটেশন হিসেবে অনলাইনে হয়।
সংযোগ: ই-নামজারির সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া দেখুন ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থাপনা অংশে।
ধারা 144, 144ক, 144খ, 145রেকর্ড-অফ-রাইটস (ROR) সংশোধনের স্তরক্রম
ROR সংশোধনের জন্য একাধিক স্তরের ধারা আছে, প্রতিটার নিজস্ব প্রয়োগক্ষেত্র: ধারা 144 — সাধারণ ভুল-ত্রুটি সংশোধন (কেরানিগত ভুল, বানান ভুল, সহজ অসামঞ্জস্য)। ধারা 144ক — পক্ষগণের মধ্যে বিরোধপূর্ণ দাবির ক্ষেত্রে আনুষ্ঠানিক শুনানির পর সংশোধন। ধারা 144খ — নির্দিষ্ট শ্রেণির জটিল মামলায় (একাধিক পক্ষ, প্রতিদ্বন্দ্বী দলিল) বর্ধিত তদন্তসহ সংশোধন প্রক্রিয়া। ধারা 145 — এই সংশোধন-সংক্রান্ত সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে আপিলের সাধারণ কাঠামো নির্ধারণ করে।
Ch XVIIA · ধারা 145A-145Iভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল
জরিপ (সার্ভে) চলাকালীন রেকর্ড নিয়ে বিরোধ হলে এখন দেওয়ানি আদালতে না গিয়ে এই বিশেষ ট্রাইব্যুনালে যেতে হয়। ধারা 145A Land Survey Tribunal গঠন ও এখতিয়ার, ধারা 145B Land Survey Appellate Tribunal, ধারা 145F দেওয়ানি আদালতের এখতিয়ার বারিত। বাকি উপ-ধারাগুলো (145গ-145ছ, 145ঐ-145ই) ট্রাইব্যুনালের কার্যপদ্ধতি, সময়সীমা ও রায় বাস্তবায়নের খুঁটিনাটি নির্ধারণ করে।
Ch XVIII-XIX · ধারা 146-151এখতিয়ার, আপিল, রিভিশন, রিভিউ
ধারা 146 রেভিনিউ অফিসারের মূল এখতিয়ার নির্ধারণ করে। ধারা 147-148 আপিল ও তার সময়সীমা বলে। ধারা 149 রিভিশনের বিধান দেয় (উচ্চতর কর্তৃপক্ষ কর্তৃক নিম্নতর আদেশ পুনর্বিবেচনা)। ধারা 150-151 রিভিউ (একই কর্মকর্তা কর্তৃক নিজ আদেশ পুনর্বিবেচনা, নতুন তথ্য বা স্পষ্ট ভুলের ভিত্তিতে) ও সংশ্লিষ্ট পদ্ধতিগত বিধান দেয়। ধারা 152 আইনের অধীনে বিধিমালা প্রণয়নের ক্ষমতা সরকারকে দেয় — এই ক্ষমতাবলেই Tenancy Rules, ১৯৫৫ প্রণীত হয়েছিল।
সংযোগ: Tenancy Rules ১৯৫৫-এর বিস্তারিত দেখুন AC(Land) অফিসের কার্যপ্রণালী অংশে।
৪. স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭ (ARIPA)
২০১৭ সালে ১৯৮২ সালের অধ্যাদেশ রহিত করে প্রণীত — কিন্তু ২১ সেপ্টেম্বর ২০১৭-এর আগে শুরু হওয়া অধিগ্রহণে পুরনো অধ্যাদেশই প্রযোজ্য থাকে।
১৯৮২ অধ্যাদেশ বনাম ২০১৭ আইন — মূল পার্থক্য
| বিষয় | ১৯৮২ অধ্যাদেশ (রহিত) | ARIPA ২০১৭ |
|---|---|---|
| আইনি মর্যাদা | অধ্যাদেশ | সংসদে পাস |
| সরকারি প্রকল্পে অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ | মূলত +২০%, ১৯৯৩ সংশোধনীতে +৫০% | +২০০% |
| বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের জন্য | আলাদা উচ্চহার ছিল না | +৩০০% |
| বর্গাদারের ক্ষতিপূরণ | সুস্পষ্ট বিধান ছিল না | ধারা 12-এ সরাসরি স্বীকৃত |
| আরবিট্রেশন কাঠামো | সীমিত/অস্পষ্ট | ধারা 29-38-এ সুস্পষ্ট |
মনে রাখো২০০%/৩০০% হারের এই বড় বৃদ্ধিই ২০১৭ সংস্কারের মূল চালিকাশক্তি — পুরনো অধ্যাদেশের ক্ষতিপূরণ প্রকৃত ক্ষতির তুলনায় অপ্রতুল ছিল বলে দীর্ঘদিনের অভিযোগ ছিল।
দ্বিতীয় অধ্যায় · অধিগ্রহণ (স্থায়ী)
ধারা 4-6প্রাথমিক নোটিশ, আপত্তি ও চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত
ধারা 4 প্রাথমিক নোটিশ জারি ও যৌথ তালিকা প্রস্তুত করে (জমির শ্রেণি, ফসল, স্থাপনাসহ)। ধারা 5 অনুযায়ী মালিক ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপত্তি দিতে পারেন। ধারা 6 চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেয় — সরকার ৬০ কার্যদিবস, কমিশনার ১৫-৩০ কার্যদিবসের মধ্যে।
ধারা 7-14রোয়েদাদ, ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ ও পরিশোধ
ধারা 8 জেলা প্রশাসক ১২০ কার্যদিবসের মধ্যে রোয়েদাদ প্রস্তুত করেন। ধারা 9 ক্ষতিপূরণ নির্ধারণে বাজারমূল্য + ২০০%/৩০০% যোগ করে, ধারা 10 কোন বিষয় বিবেচ্য নয় তা বলে। ধারা 12 বর্গাদারকে ক্ষতিপূরণ দেয়, ধারা 13 অধিগ্রহণ ও দখল গ্রহণের প্রক্রিয়া বলে, আর ধারা 14 অধিগ্রহণ কার্যক্রম বাতিল বা প্রত্যাহারের ক্ষমতা দেয়।
ধারা 15-19আংশিক অধিগ্রহণ ও বেসরকারি প্রত্যাশীর জন্য অধিগ্রহণ
ধারা 15 বাড়ি বা কারখানার আংশিক অধিগ্রহণ নিষেধ করে। ধারা 19 অধিগ্রহণকৃত জমি উদ্দেশ্য-বহির্ভূতভাবে ব্যবহার করলে পুনঃগ্রহণের ক্ষমতা দেয়।
তৃতীয় অধ্যায় · হুকুমদখল (সাময়িক)
ধারা 20-28হুকুমদখলের আদেশ, ক্ষতিপূরণ ও অবমুক্তকরণ
সাময়িক প্রয়োজনে জমি দখলে নেওয়ার নিয়ম — ধারা 20 অনুযায়ী ২ বছরের বেশি সরকারি অনুমোদন ছাড়া রাখা যাবে না, ধর্মীয় স্থাপনা/হাসপাতাল/শিক্ষাপ্রতিষ্ঠান হুকুমদখল করা যাবে না। ধারা 22 হুকুমদখলের ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ করে, ধারা 26 অবমুক্তকরণ ও ফেরত প্রদানের নিয়ম দেয়।
চতুর্থ অধ্যায় · আরবিট্রেশন
ধারা 29-38আরবিট্রেটর নিয়োগ, আবেদন ও আপিল
জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদে অসন্তুষ্ট হলে যুগ্ম জেলা জজ মর্যাদার আরবিট্রেটরের (ধারা 29) কাছে যাওয়া যায় — ধারা 30 অনুযায়ী রোয়েদাদ নোটিশের ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আবেদন করতে হবে, কিন্তু ধারা 33 অনুযায়ী আরবিট্রেটর সর্বোচ্চ ১০%-এর বেশি বাড়াতে পারবেন না। ধারা 36 আরবিট্রেশন আপিলেট ট্রাইব্যুনালে আপিলের সুযোগ দেয়। ধারা 38 অনুযায়ী সালিস আইন ২০০১ এই আরবিট্রেশনে প্রযোজ্য নয়।
পঞ্চম অধ্যায় · বিবিধ
ধারা 39-51প্রবেশ ক্ষমতা, দণ্ড, দেওয়ানি আদালত বার
ধারা 43 আদেশ অমান্যের দণ্ড — ৬ মাস কারাদণ্ড বা ১০,০০০ টাকা বা উভয়। ধারা 45 রোয়েদাদে স্ট্যাম্প ডিউটি অব্যাহতি দেয়। ধারা 47 এই আইনের অধীন আদেশের বিরুদ্ধে অন্য আদালতে মামলা বারিত করে। ধারা 50 ১৯৮২ সালের অধ্যাদেশ রহিত করে।
সাম্প্রতিক সংযোজন ও বিধিমালা
স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল বিধিমালা, ২০২৬
ARIPA ২০১৭-এর বাস্তবায়ন পদ্ধতি নির্ধারণকারী বিধিমালা — নোটিশের নির্ধারিত ফরম্যাট, রোয়েদাদ প্রস্তুতির চেকলিস্ট, আরবিট্রেটরের কার্যপদ্ধতি ও ক্ষতিপূরণ পরিশোধের প্রশাসনিক ধাপ এখানে বিস্তারিত। আইন প্রণয়নের প্রায় এক দশক পর এই বিধিমালা প্রণয়ন বাস্তবায়নে দীর্ঘদিনের অস্পষ্টতা দূর করার লক্ষ্যে।
পার্বত্য চট্টগ্রাম (ভূমি অধিগ্রহণ) (সংশোধন) আইন, ২০১৯
পার্বত্য চট্টগ্রামের বিশেষ ভূমি ব্যবস্থার বাস্তবতা বিবেচনায় সাধারণ ARIPA-এর কিছু বিধান পার্বত্য এলাকায় প্রয়োগের ক্ষেত্রে সংশোধন আনে এই আইন — মূলত হেডম্যান-কারবারি প্রথা ও আঞ্চলিক পরিষদের মতামত নেওয়ার অতিরিক্ত ধাপ যুক্ত করে অধিগ্রহণ প্রক্রিয়ায়।
সংযোগ: পার্বত্য চট্টগ্রামের সাধারণ ভূমি ব্যবস্থা দেখুন চর ও পার্বত্য ভূমি অংশে।
ব্যবহারিক নির্দেশিকা: হুকুমদখলের বাস্তব প্রক্রিয়া, ফরম ও পেমেন্ট পদ্ধতি বিস্তারিত দেখুন AC(Land) অফিসের কার্যপ্রণালী অংশে — Requisition of Immovable Property Manual ১৯৯৭।
৫. কৃষি ও অকৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা
এগুলো সংসদে পাস হওয়া আইন নয় — গেজেট বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে জারি করা নির্বাহী নীতিমালা, তাই লঙ্ঘনে ফৌজদারি সাজা নেই, শুধু বন্দোবস্ত বাতিল হয়।
কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা, ১৯৯৭
সংজ্ঞাভূমিহীনের সংজ্ঞা
নিচের যেকোনো একটা পূরণ হলে পরিবার “ভূমিহীন” গণ্য হবে: (১) বসতবাটি ও কৃষি জমি কিছুই নেই কিন্তু পরিবার কৃষিনির্ভর; (২) বসতবাটি আছে কিন্তু কৃষি জমি নেই, পরিবার কৃষিনির্ভর; (৩) বসতবাটি ও কৃষি জমি উভয়ই আছে কিন্তু মোট জমি ০.৫০ একরের কম, পরিবার কৃষিনির্ভর।
অগ্রাধিকারসরকারি আবেদন ফরমের অগ্রাধিকার ক্রম (১২ মে ১৯৯৭ গেজেট)
১) দুঃস্থ মুক্তিযোদ্ধা পরিবার · ২) নদীভাঙ্গা পরিবার · ৩) সক্ষম পুত্রসহ বিধবা বা স্বামী পরিত্যক্তা পরিবার · ৪) কৃষি জমি নাই ও বাস্তুভিটাহীন পরিবার — এই ক্রম মেনেই উপজেলা কমিটি প্রথমে বাছাই করে।
তিন স্তরের কমিটি কাঠামো
জাতীয় কমিটি নীতিনির্ধারণী
- সভাপতি: ভূমি মন্ত্রী
- সদস্য: ৬ বিভাগের ৬ জন সংসদ সদস্য
- সদস্য: ভূমি/কৃষি/পরিবেশ/স্বরাষ্ট্র/আইন মন্ত্রণালয়ের সচিব
- সদস্য: ৬ বিভাগীয় কমিশনার, ADAB প্রতিনিধি
- সদস্য-সচিব: যুগ্ম-সচিব (প্রশাসন), ভূমি মন্ত্রণালয়
- বৈঠক: প্রতি ৩ মাসে অন্তত ১ বার
জেলা কমিটি অনুমোদনকারী
- আহ্বায়ক: জেলা প্রশাসক (DC)
- সদস্য: SP, ADC (Revenue), জেলা কৃষি কর্মকর্তা
- সদস্য: কৃষক সংগঠন, সমবায়, NGO, মুক্তিযোদ্ধা প্রতিনিধি
- সদস্য-সচিব: রেভিনিউ ডেপুটি কালেক্টর (RDC)
- উপদেষ্টা: স্থানীয় সংসদ সদস্য
উপজেলা কমিটি বাস্তবায়নকারী
- সভাপতি: UNO; সদস্য: AC(Land), কৃষি কর্মকর্তা, OC, ইউপি চেয়ারম্যান
- খাস জমি চিহ্নিতকরণ, বেদখল উদ্ধার, প্লট বিভক্তিকরণ
- আবেদন বাছাই ও অগ্রাধিকার তালিকা প্রণয়ন
- বিধিবহির্ভূত বন্দোবস্ত বাতিলের সুপারিশ জেলা কমিটির কাছে
আবেদন থেকে বন্দোবস্ত পর্যন্ত প্রক্রিয়া
১
তালিকা প্রকাশ: DC প্রতি বাংলা মাসের ১ তারিখে বরাদ্দকৃতদের তালিকা (সংযোজনী-১০) মন্ত্রণালয়ে পাঠান, জাতীয় পত্রিকায় প্রকাশিত হয়; প্রকাশের ৩০ দিনের মধ্যে আপত্তি করা যায়।
২
কবুলিয়ত ও ডিসিআর: প্রতি একরে ১ টাকা সেলামি ও চলতি বছরের খাজনা জমা দিয়ে কবুলিয়ত সম্পাদন — এরপর উপজেলা কমিটি সরেজমিনে দখল বুঝিয়ে দেয়।
৩
শর্তাবলি: মেয়াদ ৯৯ বছর, বিক্রয় নিষিদ্ধ (শুধু উত্তরাধিকারীর নামে পরিবর্তনযোগ্য)। প্রকৃত ভূমিহীন না হলে বাতিল হবে। DC-এর বাতিল আদেশের বিরুদ্ধে বিভাগীয় কমিশনারের কাছে আপিল (চূড়ান্ত)।
অকৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা, ১৯৯৫
পরিস্থিতি ১অধিগ্রহণ-ক্ষতিগ্রস্ত পূর্বমালিকের অগ্রাধিকার বন্দোবস্ত
পুনঃগ্রহণের মাধ্যমে খাস হওয়া জমির মূল মালিককে বাজারদরে নিম্নোক্ত সীমায় বন্দোবস্ত দেওয়া যায়:
| এলাকা | সর্বোচ্চ সীমা | সর্বনিম্ন গ্যারান্টি |
|---|---|---|
| মেট্রোপলিটন | ০.০৮ একর | ০.০৪ একর |
| জেলা/থানা সদর ও পৌর এলাকা | ০.১৬ একর | — |
| গ্রামীণ এলাকা | ০.৩২ একর | ০.১০ একর |
প্রতিটা ক্ষেত্রে বরাদ্দকৃত জমি অধিগ্রহণকৃত জমির অর্ধেকের বেশি হতে পারবে না।
পরিস্থিতি ২মুক্তিযোদ্ধা সমবায় আবাসন প্রকল্প
কমপক্ষে ১৫ জন প্রকৃত মুক্তিযোদ্ধার সমবায়কে বহুতল ভবনের (ন্যূনতম ৫ তলা) জন্য মেট্রোতে সর্বোচ্চ ১.০ একর, জেলা/থানা সদরে সর্বোচ্চ ৩ একর বন্দোবস্ত দেওয়া যায়।
পরিস্থিতি ৩খাস পুকুর ও জলমহাল
মৎস্যচাষের জন্য: ব্যক্তি সর্বোচ্চ ২০ একর, সমবায়/প্রাইভেট লিমিটেড ৫০ একর, পাবলিক লিমিটেড অসীম — প্রাথমিকভাবে ১০ বছর, ৫ বছরে সফল হলে দীর্ঘমেয়াদে রূপান্তরযোগ্য।
অনুচ্ছেদ ৩.০(দ) — কখনোই বন্দোবস্তযোগ্য নয়খাস খতিয়ানভুক্ত রাস্তাঘাট, নদী, খাল, বিল, পয়ঃনালি, পুকুর-পাড়/বাঁধ, কবরস্থান, শ্মশান, পার্ক, খেলার মাঠ, হাটবাজার, ভূমি প্রশাসনের নিজস্ব দপ্তরের জমি।
৬. ভূমি সংস্কার আইন ও ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন, ২০২৩
দুইটাই ২০২৩ সালের নতুন আইন — একটা কতটুকু জমি রাখা যাবে বলে, আরেকটা জমি নিয়ে অপরাধ হলে কী হবে বলে।
পুরনো বনাম নতুন — এক নজরে
| বিষয় | আগে (রহিত) | এখন (২০২৩) |
|---|---|---|
| কৃষি জমির সিলিং আইন | Land Reforms Ordinance, ১৯৮৪ | ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ (Act 37/2023) |
| ভূমি উন্নয়ন কর আইন | Land Development Tax Ordinance, ১৯৭৬ | ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ |
| জাল দলিল/জবরদখলের প্রতিকার | শুধু দেওয়ানি মামলা, ফৌজদারি বিধান ছিল না | ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ |
কেন মনে রাখা জরুরিBCS বা বিভাগীয় পরীক্ষায় প্রায়ই “কোন আইনে এই বিধান আছে” প্রশ্ন আসে — পুরনো নাম বললে ভুল হবে, কারণ তিনটাই এখন হয় রহিত না হয় নতুন সংযোজন।
ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ (Act No. 37/2023)
ধারা 4জমির সিলিং — সর্বোচ্চ ৬০ প্রমিত বিঘা
এক পরিবার সর্বোচ্চ ৬০ প্রমিত বিঘা (১ বিঘা = ৩৩ শতাংশ ≈ ১৯.৮ একর) কৃষি জমি রাখতে পারবে। অতিরিক্ত জমি ক্রয়, উত্তরাধিকার বা অন্য কোনোভাবে অর্জন করা যাবে না — সরকারে ন্যস্ত হয়ে যায়, ক্ষতিপূরণ শুধু উত্তরাধিকার/দান/উইলসূত্রে অর্জিত হলে।
বর্গাবর্গাচাষির অধিকার
বর্গাচাষি (শেয়ারক্রপার) হিসেবে স্বীকৃতি, ফসল বণ্টনের নিয়ম। শুধু নির্দিষ্ট কারণেই উচ্ছেদ করা যাবে: নিজে চাষ না করা, শর্ত লঙ্ঘন, স্বেচ্ছায় পরিত্যাগ, বা মালিকের ব্যক্তিগত চাষের প্রয়োজন।
হোমস্টেডহোমস্টেড সুরক্ষা ও বেনামি লেনদেন নিষেধ
এক বিঘার মধ্যে হোমস্টেড থেকে উচ্ছেদ নিষেধ, ভূমিহীনকে হোমস্টেডের জন্য খাস জমি বন্দোবস্তের বিধান। অন্য কারো নামে বেনামি সম্পত্তি ক্রয় নিষিদ্ধ।
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩
ধারা 5ভূমি জালিয়াতি সংক্রান্ত অপরাধ — সর্বোচ্চ ৭ বছর, অজামিনযোগ্য
জাল দলিল সৃজন, দলিলের অংশ প্রতারণামূলকভাবে কর্তন-পরিবর্তন, মিথ্যা তথ্য দিয়ে দলিল স্বাক্ষর, কর্তৃপক্ষকে মিথ্যা তথ্য প্রদান — সর্বোচ্চ ৭ বছর কারাদণ্ড ও অর্থদণ্ড, অজামিনযোগ্য অপরাধ।
ধারা 6হালনাগাদ খতিয়ান বাধ্যতামূলক
SAT Act ধারা 143/ধারা 144-এর অধীন হালনাগাদকৃত সর্বশেষ খতিয়ান এবং খাজনা পরিশোধের প্রমাণ ছাড়া জমি বিক্রয়, দান, হেবা, হস্তান্তর, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা রেজিস্ট্রেশন করা যাবে না — তবে Registration Act ১৯০৮-এর বিধান খর্ব হবে না।
ধারা 15,20,22জবরদখল থেকে দখল উদ্ধার
জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেট জাল/প্রতারণামূলক দলিল প্রমাণিত হলে তা বাতিল করে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নোট দেওয়ার নির্দেশ দিতে পারেন এবং এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটকে নির্দেশ দিয়ে প্রকৃত মালিককে দখল বুঝিয়ে দিতে পারেন — আলাদা দেওয়ানি মামলা লাগে না। ধারা 16 অনুযায়ী সহায়তা বা প্ররোচনায়ও সমান শাস্তি।
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার বিধিমালা, ২০২৪
মূল আইনের এক বছর পর প্রণীত এই বিধিমালা বাস্তবায়নের খুঁটিনাটি নির্ধারণ করে — অভিযোগ দাখিলের ফরম্যাট, তদন্ত প্রতিবেদনের কাঠামো, জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেটের আদেশ বাস্তবায়নে এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের সাথে সমন্বয় পদ্ধতি, আর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল বাতিলের নোট টাঙানোর প্রক্রিয়াগত নিয়ম। আইন যা অধিকার-কর্তব্য নির্ধারণ করে, বিধিমালা তার বাস্তবায়ন-পদ্ধতি বলে দেয়।
৭. সহায়ক আইন
এই আইনগুলো ওপরের স্তম্ভগুলোর সাথে প্রতিনিয়ত জড়িয়ে কাজ করে — একা কোনোটাই সম্পূর্ণ ছবি দেয় না।
TPA ১৮৮২Transfer of Property Act — বিক্রয়, বন্ধক, লিজ, দান, বিনিময়
জমি হস্তান্তরের প্রতিটা রূপের সাধারণ ভিত্তি। ধারা 54 বিক্রয়, ধারা 58 বন্ধক, ধারা 105 লিজ, ধারা 118 বিনিময়, ধারা 122 দান। SAT Act শুধু রায়তি জমির ক্ষেত্রে বাড়তি বিধিনিষেধ (প্রি-এম্পশনের মতো) যোগ করে।
Registration Act ১৯০৮বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশন
ধারা 17 অনুযায়ী ১০০ টাকার বেশি মূল্যের স্থাবর সম্পত্তির হস্তান্তর দলিল বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রি করতে হয়, ধারা 23 অনুযায়ী সম্পাদনের ৪ মাসের মধ্যে, নাহলে ধারা 49 অনুযায়ী সেই দলিল মালিকানা প্রমাণে গ্রহণযোগ্য হয় না।
| খরচের খাত | আনুমানিক হার (সাফ কবলা) |
|---|---|
| রেজিস্ট্রেশন ফি | দলিলমূল্যের ~২% |
| স্ট্যাম্প শুল্ক | দলিলমূল্যের ~১.৫% |
| স্থানীয় সরকার কর | দলিলমূল্যের ~৩% |
| উৎস কর | মৌজাভিত্তিক নির্ধারিত হার |
এই হারগুলো প্রতি অর্থবছরের বাজেটে পরিবর্তিত হয় — বড় লেনদেনের আগে হালনাগাদ হার যাচাই করে নেওয়া উচিত।
NAT Act ১৯৪৯Non-Agricultural Tenancy Act — অকৃষি প্রজাস্বত্ব
ধারা 2(4)-(5) “অকৃষি জমি” ও “অকৃষি প্রজা”র সংজ্ঞা দেয়। ধারা 8 অনুযায়ী ১২ বছরের বেশি মেয়াদী প্রজাস্বত্ব স্বয়ংক্রিয়ভাবে নবায়নযোগ্য ও উত্তরাধিকারসূত্রে বর্তায়। ধারা 24 অনুযায়ী সহ-অংশীদার বা immediate landlord অগ্রক্রয়ের অধিকার পান। ধারা 26A (১৯৬৭ সংযোজিত) অনুযায়ী সাব-লিজ সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ — লঙ্ঘনে প্রজাস্বত্ব সরাসরি সরকারে ন্যস্ত হয়। ধারা 85 সরকারি অকৃষি জমিতে অপ্রযোজ্য, তবে ঊর্ধ্বস্বত্ব অধিগ্রহণে প্রজার অধিকার অক্ষুণ্ণ থাকে।
Partition Act ১৮৯৩+ CPC Order XX Rule 18 — ভাগবাটোয়ারা
ধারা 2 শারীরিক বিভাজন অব্যবহারিক হলে বিক্রয়ের আদেশ দেয় (অর্ধেক মূল্যের অংশীদারের সম্মতিতে)। ধারা 3 অসম্মত অংশীদারদের আদালত-নির্ধারিত মূল্যে অগ্রক্রয়ের অধিকার দেয়। ধারা 4-এর সবচেয়ে ব্যবহৃত বিধান — বহিরাগত (স্ট্রেঞ্জার-পারচেজার) পারিবারিক বসতবাড়ির অংশ কিনে বাটোয়ারা চাইলে, পরিবারের সদস্যরা ন্যায্যমূল্যে তাকে জোরপূর্বক বিক্রিতে বাধ্য করতে পারেন। ধারা 8 বিক্রয়াদেশ CPC-এর অর্থে ডিক্রি (আপিলযোগ্য), ধারা 9 আংশিক বাটোয়ারা+বিক্রয়ের মিশ্র আদেশ দেয়।
VPRA ২০০১অর্পিত সম্পত্তি প্রত্যর্পণ আইন
“শত্রু সম্পত্তি” নামে সরকারে ন্যস্ত হওয়া সংখ্যালঘুদের সম্পত্তি ফেরত দেওয়ার আইন। ধারা 6,ধারা 9 প্রত্যর্পণযোগ্য সম্পত্তির মানদণ্ড ও গেজেট তালিকা প্রকাশনা। ধারা 16-20 ট্রাইব্যুনাল ও আপিল ট্রাইব্যুনালের গঠন। ধারা 11 ডিক্রির পর ৩০ দিনের মধ্যে DC দখল হস্তান্তর করেন। ধারা 25 ক্রয়ে অগ্রাধিকার দেয়, ধারা 28 অনুযায়ী ক্ষতিপূরণ বা অন্য দাবি নিষিদ্ধ — শুধু সম্পত্তি ফেরতের অধিকার।
ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩খাজনার মওকুফ ও হার কাঠামো
৮.২৫ একর (২৫ বিঘা) পর্যন্ত কৃষি জমির খাজনা সম্পূর্ণ মওকুফ। বেশি হলে সম্পূর্ণ জমিতে কর, শুধু বাড়তি অংশে নয়।
| জমির পরিমাণ | হার |
|---|---|
| ৮.২৫ একর পর্যন্ত | সম্পূর্ণ মওকুফ |
| ৮.২৫-১০ একর | শতাংশপ্রতি ৫০ পয়সা |
| ১০ একরের ঊর্ধ্বে | শতাংশপ্রতি ১ টাকা |
| বাণিজ্যিক ব্যবহার | শতাংশপ্রতি ২ টাকা (পরিমাণ নির্বিশেষে) |
০.৫০-১.৪৯ একর “প্রান্তিক চাষী”, ১.৫০-২.৪৯ একর “ক্ষুদ্র চাষী”। রাঙ্গামাটি, বান্দরবান, খাগড়াছড়িতে অপ্রযোজ্য। বকেয়ায় বার্ষিক ৬.২৫% চক্রবৃদ্ধি সুদ।
প্রাসঙ্গিক প্রজ্ঞাপন: ৩০ জুন ২০১৫ তারিখে ভূমি মন্ত্রণালয়ের জারিকৃত প্রজ্ঞাপনে খাজনার হার সময়োপযোগী ও ন্যায়ানুগ করার লক্ষ্যে হালনাগাদ করা হয় — বর্তমান ২০২৩ আইনের হার-কাঠামোর প্রত্যক্ষ পূর্বসূরি এই প্রজ্ঞাপন। খাজনা এখন land.gov.bd-তে অনলাইনে নির্ধারণ ও পরিশোধ করা যায় — অনলাইন অ্যাসেসমেন্টে জমির পরিমাণ ও শ্রেণি দিলে সিস্টেম স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রযোজ্য হার হিসাব করে দেয়।
Real Estate Act ২০১০ডেভেলপার-ক্রেতা সম্পর্ক
Act 48/2010 — ২০০৮ অধ্যাদেশ রহিত করে প্রণীত। ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানকে বাধ্যতামূলক নিবন্ধন, অনুমোদিত লে-আউট প্ল্যান মানতে হয়। ধারা 9 অনুযায়ী সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের পর সর্বোচ্চ ৩ মাসের মধ্যে দখল ও রেজিস্ট্রেশন দিতে বাধ্য।
পরিবেশ আইনজলাধার সংরক্ষণ — জমির ব্যবহারে বিধিনিষেধ
পরিবেশ সংরক্ষণ আইন ১৯৯৫ ও সংশোধনী ২০১০-এর অধীনে অনুমতি ছাড়া প্রাকৃতিক জলাধার, পুকুর ভরাট নিষিদ্ধ ও শাস্তিযোগ্য — ব্যক্তিমালিকানার জলাশয় হলেও পরিবেশ অধিদপ্তরের ছাড়পত্র ছাড়া ভরাট বা শ্রেণি পরিবর্তন করা যায় না।
৮. মামলা ও প্রতিকার আইন
এগুলো সরাসরি “ভূমি আইন” না — কিন্তু জমির মামলা-মোকদ্দমা, দখল পুনরুদ্ধার, বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রি ও ধর্মীয় সম্পত্তি ব্যবস্থাপনায় প্রতিদিন ব্যবহৃত হয়।
Limitation Act, ১৯০৮ — কতদিন পর মামলা করা যাবে না
Art.142,144দখল পুনরুদ্ধারের সময়সীমা
দখলচ্যুত হওয়ার পর দখল পুনরুদ্ধারের মামলা করতে হয় ১২ বছরের মধ্যে। এই সময়সীমা পার হলে ধারা 28 অনুযায়ী প্রকৃত মালিকের অধিকারই নিঃশেষ (extinguished) হয়ে যায় — আইনগতভাবে দখলকারীই নতুন মালিক হয়ে যান। একে বলে “প্রতিকূল দখল” (Adverse Possession)।
Art.149সরকারি জমির বিরুদ্ধে প্রতিকূল দখলের সময়সীমা
ব্যক্তির বিরুদ্ধে ১২ বছর যথেষ্ট হলেও, সরকারি (খাস) জমির ক্ষেত্রে প্রতিকূল দখলের মাধ্যমে মালিকানা দাবি করতে লাগবে ৬০ বছর (Fazlur Rahman বনাম Bangladesh মামলায় নিশ্চিত)। ৩০-৪০ বছরের দখল সরকারি খাস জমিতে যথেষ্ট না।
ধারা 26সহজাধিকার (Easement) অর্জনের সময়সীমা
চলাচলের রাস্তা, আলো-বাতাস বা পানির প্রবাহের অধিকার কেউ বাধাহীনভাবে ২০ বছর ভোগ করলে তা আইনি সহজাধিকার হিসেবে প্রতিষ্ঠিত হয়ে যায় — Easement Act ১৮৮২-এর “ডমিন্যান্ট” ও “সার্ভিয়েন্ট” জমির সম্পর্ক জমি কেনার আগে যাচাই করা উচিত।
Specific Relief Act, ১৮৭৭ — দখল ও ঘোষণামূলক মামলার হাতিয়ার
ধারা 8 vs ধারা 9দুই ধরনের দখল-মামলা
ধারা 8 (স্বত্বসহ দখল পুনরুদ্ধার): মালিকানা প্রমাণ করে সম্পূর্ণ দখল ফেরত — সময়সীমা নেই বললেই চলে। ধারা 9 (সামারি প্রতিকার): মালিকানা প্রমাণ ছাড়াই “শান্তিপূর্ণ দখলে ছিলাম, জোর করে বেদখল করা হয়েছে” প্রমাণ করলেই দখল ফেরত — কিন্তু বেদখলের ৬ মাসের মধ্যে মামলা করতে হয়, সরকারের বিরুদ্ধে অচল, রায়ের বিরুদ্ধে আপিল-রিভিউ নেই।
ধারা 42,53-55ঘোষণামূলক মামলা ও নিষেধাজ্ঞা
ধারা 42 মালিকানা নিয়ে অনিশ্চয়তা থাকলে শুধু “ঘোষণা” চেয়ে মামলা করার সুযোগ দেয়। ধারা 53-54 অস্থায়ী ও চিরস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা দেয় — বিরোধ চলাকালীন প্রতিপক্ষকে নির্মাণ/বিক্রি/দখল থেকে বিরত রাখার সবচেয়ে ব্যবহৃত হাতিয়ার। ধারা 55 বিপরীত কিছু করতে বাধ্য করার (mandatory injunction) ক্ষমতা দেয়।
Wakf Ordinance, ১৯৬২ — ধর্মীয়/দাতব্য সম্পত্তি
ধারা 2,ধারা 6Aসংজ্ঞা ও পৃথক খতিয়ান
ধারা 2 অনুযায়ী কোনো মুসলমান কর্তৃক ধর্মীয়/দাতব্য উদ্দেশ্যে সম্পত্তি স্থায়ীভাবে উৎসর্গকে ওয়াকফ বলে। ধারা 6A ওয়াকফ সম্পত্তির জন্য পৃথক খতিয়ানের বিধান দেয় — এটাই SAT Act ধারা 10A-এর সাথে সরাসরি সংযোগস্থল।
সংযোগ: দেখুন SAT Act — Ch II-এ ওয়াকফ/দেবোত্তর সম্পত্তির প্রাথমিক বিধান।
ধারা 35প্রশাসক, কমিটি ও আপিল
ধর্ম মন্ত্রণালয়ের ওয়াকফ প্রশাসকের কার্যালয় (১৯৮৮ গঠিত, ~৭০,৯৫৫ একর ব্যবস্থাপনা করে) মুতাওয়াল্লি নিয়োগ/অপসারণ তদারকি করে। ধারা 19 প্রতিটা ওয়াকফের কমিটি গঠনের বিধান দেয়। প্রশাসকের আদেশে অসন্তুষ্ট হলে ধারা 35 অনুযায়ী ৩ মাসের মধ্যে ট্রাইব্যুনালে আপিল।
অর্থ ঋণ আদালত আইন, ২০০৩ — বন্ধকী জমি নিলাম বিক্রয়
ধারা 12,ধারা 33ব্যাংকঋণ শোধ না হলে বন্ধকী জমির পরিণতি
ধারা 12 অনুযায়ী মামলার আগে ব্যাংক/আর্থিক প্রতিষ্ঠান নিজ দখলে থাকা বন্ধকী সম্পত্তি আগে বিক্রি করে ঋণের সাথে সমন্বয় করতে বাধ্য। ডিক্রি জারি হলে ধারা 33 অনুযায়ী বন্ধকী স্থাবর সম্পত্তি প্রকাশ্য নিলামে বিক্রি হয় — চূড়ান্ত নিলামের পর দায়িকের Right to Redeem স্থায়ীভাবে শেষ হয়ে যায়।
ব্যবহারিক প্রয়োগ৩০-৪০ বছর দখলে থাকলেও সরকারি খাস জমিতে “প্রতিকূল দখল” দাবি ৬০ বছরের নিচে ধোপে টেকে না (Art.149)। জরুরি ক্ষেত্রে মালিকানা প্রমাণ ছাড়া দ্রুততম পথ Specific Relief Act ধারা 9 (৬ মাসের মধ্যে), পার হয়ে গেলে পূর্ণাঙ্গ ধারা 8 মামলাই একমাত্র উপায়।
৯. ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থাপনা
এই অংশ কোনো নির্দিষ্ট আইনের ধারা না — বরং land.gov.bd প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে ওপরের আইনগুলোর প্রক্রিয়া কীভাবে বাস্তবে ডিজিটালি বাস্তবায়িত হয় তার বর্ণনা।
ই-নামজারি / ই-মিউটেশন
২০১৬ সালের ডিসেম্বরে ৭টি উপজেলায় পাইলট প্রকল্প, ২০১৮ থেকে ধাপে ধাপে সারাদেশে সম্প্রসারিত — এখন নামজারি সম্পূর্ণ অনলাইনে land.gov.bd বা ডিজিটাল সেন্টার থেকে আবেদন করা যায়। লক্ষ্যমাত্রা ২৮ কার্যদিবসে নিষ্পত্তি, বাস্তবে সাধারণত ২৮-৪৫ কার্যদিবস। উত্তরাধিকার ক্যালকুলেটরের সাথে সমন্বিত, ফলে ওয়ারিশ অনুযায়ী ভাগ স্বয়ংক্রিয়ভাবে নির্ভুল হিসাব হয়।
সংযোগ: ফারায়েজ ক্যালকুলেটরের নিয়ম দেখুন পরিভাষা অংশে, আর SAT Act ধারা 143B-143C দেখুন SAT Act অংশে।
অনলাইন খতিয়ান ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ
land.gov.bd থেকে পুরনো CS/SA/RS/BS খতিয়ানের অনলাইন কপি (ই-পর্চা) সংগ্রহ করা যায়, খাজনা অনলাইনে পরিশোধের ব্যবস্থাও চালু — DCR ডিজিটালি ইস্যু হয়।
ব্যবহারিক সতর্কতাদালালের মাধ্যম এড়িয়ে সরাসরি আবেদন-ট্র্যাকিং করার পরামর্শ দেওয়া হয়। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩-এর ধারা 6 অনুযায়ী হালনাগাদ খতিয়ান ছাড়া হস্তান্তর নিষিদ্ধ হওয়ায়, জমি কেনার আগে অনলাইনে খতিয়ান ও নামজারি রেকর্ড যাচাই কার্যত বাধ্যতামূলক অভ্যাসে পরিণত হয়েছে।
১০. চর জমি ও পার্বত্য চট্টগ্রাম
দুইটাই “সাধারণ” ভূমি আইনের বাইরের বিশেষ পরিস্থিতি — একটায় ভৌগোলিক পরিবর্তন মালিকানার প্রশ্ন তোলে, আরেকটায় সম্পূর্ণ ভিন্ন আইনি কাঠামো বলবৎ।
প্রথমেই ভুল ভাঙা যাক“চর জমি ব্যবস্থাপনা নীতিমালা” নামে আলাদা কোনো অনুমোদিত আইন নেই — এখনো একটা পৃথক নীতিমালা ও “চর বোর্ড” গঠনের দাবি ওঠে, মানে এটা এখনো প্রণীত হয়নি। বাস্তবে নদীভাঙন ও চর জেগে ওঠা নিয়ন্ত্রণ করে সিকস্তি-পয়স্তি (Diluvion-Alluvion) নীতি, যার শিকড় ১৮২৫ সালের Bengal Alluvion and Diluvion Regulation পর্যন্ত যায়।
সিকস্তি ও পয়স্তির সংজ্ঞা
সিকস্তি (Diluvion): নদী/সমুদ্রের ভাঙনে জমি বিলীন হওয়া। পয়স্তি (Alluvion): নদীগর্ভে পলি জমে নতুন চর জেগে ওঠা — একই জায়গায় বা সম্পূর্ণ নতুন জায়গায়।
ধারা 86SAT Act ১৯৯৪ সংশোধনী — আসল নিয়ম
১৯৯৪ সালের সংশোধনী (Act 15 of 1994) অনুযায়ী: জমি সিকস্তি হলে সাময়িকভাবে মালিকানা রাষ্ট্রের কাছে যায় (স্থগিত, বিলুপ্ত নয়), কিন্তু ৩০ বছরের মধ্যে একই দাগে পয়স্তি হয়ে পুনর্গঠিত হলে মূল প্রজা বা উত্তরাধিকারীর মালিকানা পুনর্বহাল হয়। ৩০ বছর পার হলে বা ভিন্ন স্থানে জাগলে সম্পূর্ণরূপে সরকারি খাস জমি গণ্য হয়।
ইতিহাস: ১৯৯৪-এর আগে ১৮২৫ Regulation, বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন ১৮৮৫-এর ধারা 52,ধারা 86A (১৯৩৮-এ সংশোধিত, তখন সময়সীমা ছিল ২০ বছর) প্রযোজ্য ছিল।
জমি ফেরত পাওয়ার বাস্তব প্রক্রিয়া
উপজেলা ভূমি অফিসে (AC Land) দরখাস্ত — পুরনো দলিল, খতিয়ান, দাখিলা ও কর মওকুফের আদেশের ফটোকপিসহ। বিরোধ হলে AC(Land)-এর কাছে লিখিত অভিযোগ।
নীতিগত সমালোচনাবর্তমান আইন নদীভাঙন ও চর পুনর্গঠনের বাস্তবতা (একাধিকবার ভাঙা-গড়া, প্রকৃত ভূমিহীন হয়ে পড়া) মোকাবিলায় পর্যাপ্ত না — তাই পৃথক “চর ব্যবস্থাপনা আইন” ও “চর বোর্ড” গঠনের দাবি সক্রিয়। বাংলাদেশের মোট ভূমির প্রায় ১০% চরভূমি হিসেবে চিহ্নিত।
পার্বত্য চট্টগ্রাম — সম্পূর্ণ ভিন্ন ভূমি ব্যবস্থা
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কথারাঙ্গামাটি, বান্দরবান ও খাগড়াছড়িতে SAT Act, সাধারণ খাস জমি নীতিমালা, এমনকি ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩-ও সরাসরি প্রযোজ্য নয়। এখানে জমির মালিকানা সম্পূর্ণ আলাদা প্রথাগত (customary) কাঠামোতে চলে।
Chittagong Hill Tracts Regulation, 1900
ব্রিটিশ আমলের এই রেগুলেশনই হেডম্যান-কারবারি প্রথার (মৌজা প্রধান হেডম্যান, গ্রামপ্রধান কারবারি) মাধ্যমে প্রথাগত ভূমি ব্যবস্থাপনা বহাল রাখার ভিত্তি। বন্দোবস্ত জেলা প্রশাসক দেন, কিন্তু হেডম্যান/কারবারির সুপারিশ ও প্রথাগত রীতি মেনে। অ-উপজাতীয় ব্যক্তিদের জমি ক্রয়ে বিশেষ বিধিনিষেধ প্রযোজ্য।
পার্বত্য চট্টগ্রাম চুক্তি ১৯৯৭ ও জেলা পরিষদ
১৯৯৭ শান্তিচুক্তির পর তিন জেলার জন্য পৃথক পার্বত্য জেলা পরিষদ আইন — স্থানীয় ভূমি ব্যবস্থাপনার একাংশ আঞ্চলিক পরিষদ ও জেলা পরিষদের হাতে। ভূমি ক্ষমতা হস্তান্তরের পরিধি নিয়ে রাজনৈতিক বিতর্ক আজও চলমান।
পার্বত্য চট্টগ্রাম ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তি কমিশন আইন, ২০০১
সংঘাতকালীন সময়ে (মূলত ১৯৭১-১৯৯৭) স্থানচ্যুত পাহাড়ি ও বাঙালি বসতিস্থাপনকারীদের ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তির কমিশন। চেয়ারম্যান একজন অবসরপ্রাপ্ত সুপ্রিম কোর্ট বিচারপতি, সদস্য আঞ্চলিক পরিষদের চেয়ারম্যানসহ অন্যান্য প্রতিনিধি। গঠন-প্রতিনিধিত্ব নিয়ে উভয় পক্ষ থেকেই মাঝে মাঝে আপত্তি ওঠে — এখনো সক্রিয়, মাঝেমধ্যে বিতর্কিত প্রক্রিয়া।
CHT Land Management — ব্যবস্থাপনার বাস্তব কাঠামো
পার্বত্য চট্টগ্রামে ভূমি ব্যবস্থাপনা তিন স্তরে বিভক্ত: (১) সাধারণ প্রশাসনিক বন্দোবস্ত জেলা প্রশাসকের মাধ্যমে, কিন্তু হেডম্যান (মৌজা প্রধান) ও কারবারির (গ্রাম প্রধান) সুপারিশক্রমে; (২) হিল ডিস্ট্রিক্ট কাউন্সিল (রাঙ্গামাটি/বান্দরবান/খাগড়াছড়ি) স্থানীয় পর্যায়ে ভূমি ব্যবস্থাপনার একাংশ তদারকি করে; (৩) আঞ্চলিক পরিষদ সামগ্রিক নীতি-সমন্বয়ের ভূমিকা পালন করে। জুম চাষের জমি (ঝুম) সাধারণত সমষ্টিগত/প্রথাগত ব্যবহারাধীন থাকে, ব্যক্তিমালিকানার খতিয়ানভুক্ত হয় না — এটাই সমতলের ভূমি ব্যবস্থার সাথে সবচেয়ে বড় পার্থক্য।
বাজার ফান্ড বিধিমালা, ১৯৩৭
পার্বত্য চট্টগ্রামের হাটবাজার (স্থানীয় সাপ্তাহিক বাজার) থেকে আদায়কৃত টোল বা ইজারামূল্য একটা পৃথক তহবিলে (“বাজার ফান্ড”) জমা হওয়ার এবং তা স্থানীয় উন্নয়নকাজে ব্যয়ের বিধান দেয় এই পুরনো বিধিমালা — সমতলের হাটবাজার ইজারা ব্যবস্থার থেকে পৃথক এই আঞ্চলিক কাঠামো এখনো কার্যকর।
ব্যবহারিক পরামর্শপার্বত্য চট্টগ্রামে জমি সংক্রান্ত কাজে সমতলের SAT Act বা ARIPA-এর ধারা সরাসরি উদ্ধৃত করা ভুল — এখানে হিল ডিস্ট্রিক্ট কাউন্সিল আইন, CHT Regulation 1900 ও প্রথাগত রীতিই প্রথম রেফারেন্স।
১১. AC(Land) অফিসের কার্যপ্রণালী ও বিবিধ মামলা
সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর অফিসে প্রতিদিন যে ধরনের মামলা-মোকদ্দমা ও প্রশাসনিক কাজ চলে, তার আইনি ভিত্তি এখানে — এইগুলো পাঠ্যক্রমের ভাষায় “বিবিধ মামলা” (Miscellaneous Cases)।
Government and Local Authority Lands and Buildings (Recovery of Possession) Ordinance, ১৯৭০
সরকারি জমি থেকে অবৈধ দখলদার উচ্ছেদ
১৯৫২ সালের East Bengal Government Lands and Buildings (Recovery of Possession) Act এবং ১৯৬০ সালের অধ্যাদেশ রহিত করে প্রণীত। ধারা ৩,৪,৫ সরকারি বা স্থানীয় কর্তৃপক্ষের জমি-ভবনে অননুমোদিত দখলদারকে উচ্ছেদের বিভিন্ন পরিস্থিতি নির্ধারণ করে। ধারা ৬ অনুযায়ী প্রয়োজনে ডেপুটি কমিশনার বল প্রয়োগ করে খাস দখল পুনরুদ্ধার করতে পারেন। ধারা ৭ অনুযায়ী কোনো দেওয়ানি আদালত ডিসির এই ক্ষমতা প্রয়োগে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা দিতে পারবে না, ক্ষতিপূরণ নির্ধারণও প্রশ্নবিদ্ধ করতে পারবে না। ধারা ১২ অনুযায়ী এই আইনে ক্ষমতাপ্রাপ্ত ব্যক্তি দণ্ডবিধির ২১ ধারা অনুযায়ী সরকারি কর্মচারী গণ্য হবেন, আর ধারা ১৩ সরল বিশ্বাসে করা কাজের জন্য সরকার/স্থানীয় কর্তৃপক্ষের বিরুদ্ধে মামলা বারিত করে।
সংযোগ: এই আইনের অধীন উচ্ছেদ প্রক্রিয়া ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩-এর দখল-উদ্ধার বিধানের পরিপূরক — দেখো সংস্কার ও অপরাধ আইন অংশে।
The Tenancy Rules, ১৯৫৫
SAT Act বাস্তবায়নের পদ্ধতিগত বিধিমালা
SAT Act ১৯৫০-এর বিভিন্ন ধারার বাস্তবায়ন পদ্ধতি — খতিয়ান প্রস্তুতির ফরম্যাট, নোটিশ জারির পদ্ধতি, নামজারি ও রেকর্ড সংশোধনের আবেদনপত্রের নমুনা, ফি কাঠামো — এই বিধিমালাতেই নির্ধারিত। আইন যা “কী করতে হবে” বলে, বিধিমালা তা “কীভাবে করতে হবে” বলে — এই সম্পর্কই SAT Act ও Tenancy Rules-এর মধ্যে।
The Public Demands Recovery Act, ১৯১৩ (Bengal Act III of 1913)
সরকারি পাওনা আদায়ের সার্টিফিকেট মামলা
খাজনা বকেয়া, ঋণ বা অন্য কোনো সরকারি পাওনা আদায়ে সিভিল মামলার বিকল্প দ্রুত পদ্ধতি — একেই “সার্টিফিকেট মামলা” বলা হয়। সার্টিফিকেট অফিসার দাবি যাচাই করে সার্টিফিকেট স্বাক্ষর করেন, দেনাদারকে নোটিশ দেওয়া হয়, আপত্তি থাকলে আপত্তি দাখিলের সুযোগ থাকে। ধারা ৫২ অনুযায়ী কালেক্টরের আপিল-আদেশের বিরুদ্ধে দ্বিতীয় আপিল নিষিদ্ধ। ধারা ৫৩ অনুযায়ী রিভিশনের স্তরক্রম: সার্টিফিকেট অফিসারের আদেশ → কালেক্টর রিভিশন করতে পারেন → কালেক্টরের আদেশ কমিশনার রিভিশন করতে পারেন → Board of Land Administration-এর রিভিশনই চূড়ান্ত। ধারা ৫৪ অনুযায়ী ভুল সংশোধনের জন্য একই কর্মকর্তা বা তার উত্তরসূরি রিভিউ করতে পারেন।
“রেন্ট সার্টিফিকেট কেস” (খাজনা বকেয়ার জন্য) ও “জেনারেল সার্টিফিকেট কেস” (অন্যান্য সরকারি পাওনার জন্য) — দুই ধরনের মামলাই AC(Land) অফিসে নিয়মিত পরিচালিত হয়, প্রতিটার জন্য পৃথক রেজিস্টার সংরক্ষিত হয়।
মামলার নথি প্রস্তুতি — Order Sheet, Notice, Register
Bengal Records Manual, ১৯৪৩-এর নির্দেশনা অনুসরণে বাস্তব প্রয়োগ
প্রতিটা রেন্ট বা জেনারেল সার্টিফিকেট মামলার নথিতে থাকতে হয়: (১) অর্ডার শিট — মামলার শুরু থেকে নিষ্পত্তি পর্যন্ত প্রতিটা শুনানি ও আদেশের ধারাবাহিক লিপি (Bengal Records Manual-এর Appendix B, Form No. 20-এর ছাঁচে); (২) নোটিশ — দেনাদার/বিবাদীকে যথাযথভাবে জারিকৃত জ্ঞাপনপত্র, জারির প্রমাণসহ (তামিল রিপোর্ট); (৩) রেজিস্টার — মামলার ধারাবাহিক এন্ট্রি সংরক্ষণকারী নিবন্ধন খাতা, যেখান থেকে যেকোনো সময় মামলার অগ্রগতি ট্র্যাক করা যায়। এই তিনটা দলিল ছাড়া কোনো বিবিধ মামলাই আইনগতভাবে সম্পূর্ণ গণ্য হয় না।
মিউটেশন ও অন্যান্য বিবিধ মামলার ব্যবহারিক সমস্যা
AC(Land)-এর সম্মুখীন সাধারণ সমস্যাসমূহএকই জমির উপর একাধিক পক্ষের পরস্পরবিরোধী দাবি, ভুয়া ওয়ারিশান সনদ পেশ, বায়া দলিলের ধারাবাহিকতায় ফাঁক, জরিপ রেকর্ডে (CS→SA→RS→BS) নাম/দাগ অসামঞ্জস্য, সময়মতো হাজির না হওয়া পক্ষ, আর তদন্ত প্রতিবেদনে বিলম্ব — এই সমস্যাগুলোর প্রতিটাই মূলত সমাধান হয় Bengal Records Manual-এর নথি-শৃঙ্খলা আর SAT Act-এর ধারা ১৪৩খ-১৪৩গ ও ১৪৪-এর সুস্পষ্ট প্রক্রিয়া মেনে চলার মাধ্যমে।
Requisition of Immovable Property Manual, ১৯৯৭ ও ২০১৭-এর নির্দেশনা
হুকুমদখলের ম্যানুয়াল ও অনলাইন পেমেন্ট
১৯৯৭ সালের এই ম্যানুয়াল হুকুমদখল (Requisition) সংক্রান্ত ব্যবহারিক নির্দেশিকা — কোন ফরমে আবেদন, কীভাবে ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ, কীভাবে সময়মতো নবায়ন করতে হয় তার প্রক্রিয়া বলে। ২০১৭ সালে ARIPA কার্যকর হওয়ার পর নতুন নির্দেশনা দিয়ে এই ম্যানুয়াল হালনাগাদ করা হয় (ARIPA-এর ধারা ২০-২৮-এর সাথে সমন্বয় করে)। বর্তমানে ক্ষতিপূরণ পরিশোধ manual চেক/পে-অর্ডারের পাশাপাশি অনলাইন (EFT/ব্যাংক ট্রান্সফার) পদ্ধতিতেও করা যায়।
১২. পরিভাষা, জরিপ ও প্রশাসনিক কাঠামো
পরিভাষা — যে শব্দগুলো ছাড়া আলোচনাই অসম্ভব
| শব্দ | অর্থ |
|---|---|
| মৌজা | জরিপের সবচেয়ে ছোট এককের ভৌগোলিক এলাকা — নিজস্ব ম্যাপ ও জে.এল. নম্বর থাকে |
| দাগ নম্বর | একটা মৌজার মধ্যে আলাদা জমির প্লটের অনন্য শনাক্তকারী নম্বর |
| খতিয়ান | মালিকানাধীন সব দাগের বিবরণ সংবলিত সরকারি রেকর্ড (SAT ধারা 17-19) |
| পর্চা | খতিয়ানের লিখিত/মুদ্রিত কপি |
| নামজারি / মিউটেশন / খারিজ | হস্তান্তর/উত্তরাধিকারের পর খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম তোলা (SAT ধারা 143B-143C) |
| ডিসিআর (DCR) | খাজনা/সেলামি জমার সরকারি রশিদ |
| দাখিলা | ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রশিদ |
| বায়া দলিল | বর্তমান মালিকানার আগের ধারাবাহিক প্রমাণকারী পুরনো দলিল |
| সাফ কবলা | সাধারণ বিক্রয় দলিল — সম্পূর্ণ নিঃশর্ত হস্তান্তর (TPA ধারা 54) |
| হেবা / হেবা-বিল-এওয়াজ | মুসলিম আইনে দান / বিনিময়মূল্যসহ দান |
| বণ্টননামা / বাটোয়ারানামা | যৌথ মালিকদের ভাগাভাগির দলিল |
| ওয়ারিশান সনদ | স্থানীয় চেয়ারম্যান/কাউন্সিলর ইস্যুকৃত বৈধ উত্তরাধিকারীদের তালিকা |
| দখলনামা | দখল হস্তান্তরের লিখিত প্রমাণপত্র |
| চৌহদ্দি | জমির চারপাশের সীমানা বর্ণনা |
| মৌরসী স্বত্ব | স্থায়ী, উত্তরাধিকারযোগ্য ও হস্তান্তরযোগ্য প্রজাস্বত্ব |
| দেবোত্তর | হিন্দু দেবতা/মন্দিরের নামে উৎসর্গকৃত সম্পত্তি |
| শিকস্তি / পয়স্তি | জমি বিলীন হওয়া / চর জেগে ওঠা (SAT ধারা 86) |
| বর্গা / ভাগচাষ | ফসল ভাগাভাগির শর্তে চাষ — ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩-এ সুরক্ষিত |
| খাস জমি | সরাসরি সরকারের মালিকানাধীন বন্দোবস্তবিহীন জমি |
| ভূমিহীন | ০.৫০ একরের কম জমির মালিক কৃষিনির্ভর পরিবার |
| রোয়েদাদ (Award) | অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ নির্ধারণী সিদ্ধান্তপত্র (ARIPA ধারা 8) |
| প্রতিকূল দখল | দীর্ঘমেয়াদী দখলে আইনি মালিকানা অর্জন (ব্যক্তি ১২ বছর, সরকার ৬০ বছর) |
জরিপ (সার্ভে) প্রকারভেদ — কোন খতিয়ান কোন যুগের
| জরিপ | পূর্ণরূপ ও সময়কাল | বৈশিষ্ট্য |
|---|---|---|
| CS | Cadastral Survey — ১৮৮৮-১৯৪০ | সবচেয়ে পুরনো ভিত্তি জরিপ, জমিদারি আমলের রেকর্ড |
| SA | State Acquisition Survey — ১৯৫০-এর দশক | SAT Act কার্যকর হওয়ার পর জমিদারি উচ্ছেদ প্রতিফলিত |
| RS | Revisional Survey — ১৯৬০-৮০-এর দশক | SA-র ভুল সংশোধন করে হালনাগাদ, সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য গণ্য |
| BS / সিটি জরিপ | Bangladesh Survey — চলমান | স্বাধীনতা-পরবর্তী সর্বাধুনিক, শহরে “সিটি জরিপ” |
| Diara জরিপ | নদী তীরবর্তী চর/দিয়ারা এলাকার বিশেষ জরিপ | পরিবর্তনশীল নদী-তীরের জন্য পর্যায়ক্রমে পুনরায় করা হয় |
| ডিজিটাল জরিপ | GPS/স্যাটেলাইট-ভিত্তিক, চলমান | নির্ভুল ডিজিটাল রেকর্ড তৈরির লক্ষ্যে |
জমি কেনার আগে CS থেকে সর্বশেষ জরিপ পর্যন্ত মালিকানার ধারাবাহিকতা (chain of title) মিলিয়ে দেখা আবশ্যক — দুই জরিপের মাঝে নাম না মিললেই সবচেয়ে সাধারণ বিরোধ শুরু হয়।
উত্তরাধিকার বণ্টনের মূলনীতি (ফারায়েজ) — নামজারির সবচেয়ে জটিল অংশ
SAT Act নিজে উত্তরাধিকারের অনুপাত ঠিক করে না (ধারা 84) — সেটা মৃত ব্যক্তির ধর্মীয় ব্যক্তিগত আইন অনুযায়ী: মুসলিমদের ফারায়েজ, হিন্দুদের দায়ভাগ-ভিত্তিক হিন্দু আইন, খ্রিস্টানদের Succession Act ১৯২৫। land.gov.bd-এর “উত্তরাধিকার নিরূপণ ক্যালকুলেটর” মুসলিম ফারায়েজ অনুযায়ী স্বয়ংক্রিয় হিসাব করে।
| উত্তরাধিকারী | নির্ধারিত অংশ (সাধারণ নিয়ম) |
|---|---|
| স্বামী | সন্তান থাকলে ১/৪, না থাকলে ১/২ |
| স্ত্রী (একাধিক হলে ভাগাভাগি) | সন্তান থাকলে ১/৮, না থাকলে ১/৪ |
| পিতা | ছেলে থাকলে ১/৬; না থাকলে ১/৬ + অবশিষ্টাংশ |
| মাতা | সন্তান/২+ ভাইবোন থাকলে ১/৬; নাহলে ১/৩ |
| একমাত্র কন্যা (ছেলে নেই) | ১/২ |
| একাধিক কন্যা (ছেলে নেই) | মোট ২/৩, সমান ভাগ |
| পুত্র+কন্যা একসাথে | অবশিষ্টাংশ ভাগ — পুত্র কন্যার দ্বিগুণ (২:১) |
এটা সরলীকৃত সাধারণ নিয়ম — প্রকৃত হিসাব ব্যক্তিভেদে ভিন্ন হতে পারে। জটিল ক্ষেত্রে land.gov.bd ক্যালকুলেটর বা আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়াই নিরাপদ।
প্রশাসনিক কাঠামো ও আপিলের স্তর
রাজস্ব প্রশাসনের স্তরক্রম
- ভূমি মন্ত্রণালয় (নীতিনির্ধারণ) — ভূমি সংস্কার বোর্ড, ভূমি আপিল বোর্ড
- বিভাগীয় কমিশনার — খাস জমি বাতিলের আপিলের চূড়ান্ত ফোরাম
- জেলা প্রশাসক (DC) → ADC (Revenue) → RDC
- UNO ও AC(Land) — উপজেলা পর্যায়ের প্রথম যোগাযোগস্থল
- ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা (তহশীলদার)
বিচারিক ফোরাম
- খতিয়ান/জরিপ বিরোধ: Land Survey Tribunal → Appellate Tribunal
- সাধারণ দেওয়ানি: সহকারী জজ → যুগ্ম/অতিরিক্ত জেলা জজ → জেলা জজ → হাইকোর্ট বিভাগ → আপিল বিভাগ
- অধিগ্রহণ ক্ষতিপূরণ: DC রোয়েদাদ → আরবিট্রেটর → আপিলেট ট্রাইব্যুনাল
- ভূমি অপরাধ: জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেট (এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেট সহায়তা করেন)
- ওয়াকফ: প্রশাসক → ট্রাইব্যুনাল (৩ মাসে আপিল)
- অর্পিত সম্পত্তি: ট্রাইব্যুনাল → আপিল ট্রাইব্যুনাল
- বন্ধকী নিলাম: অর্থ ঋণ আদালত → জেলা জজ আদালত
১৩. চিত্র ও গ্রাফ
বাংলাদেশের ভূমি আইনের ইতিহাস — এক নজরে ২৩০ বছর
প্রতিটা যুগেই বড় ধাক্কার পর সংস্কার এসেছে — ১৭৯৩-১৮৮৫ জমিদারি সংহতকরণ, ১৯৫০ জমিদারি উচ্ছেদ, ১৯৮২-৮৪ অধিগ্রহণ+সিলিং সূচনা, ২০১৭-২০২৩ আধুনিকায়ন ও ডিজিটাইজেশনের ঢেউ।
অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ — সরকারি বনাম বেসরকারি প্রকল্পে পার্থক্য
ফসল, গাছপালা বা স্থাপনা ক্ষতিগ্রস্ত হলে আরও +১০০% যোগ হয় (ARIPA ধারা 9), উপরের চার্টে দেখানো হয়নি।
জমির মূল্য ও ক্ষতিপূরণ ম্যাট্রিক্স — বাস্তব উদাহরণ
| বাজারমূল্য (৳) | সরকারি প্রকল্প (×৩) | বেসরকারি প্রতিষ্ঠান (×৪) | +ফসল/স্থাপনা |
|---|---|---|---|
| ৫,০০,০০০ | ১৫,০০,০০০ | ২০,০০,০০০ | মূল্য × ২ |
| ১০,০০,০০০ | ৩০,০০,০০০ | ৪০,০০,০০০ | মূল্য × ২ |
| ২৫,০০,০০০ | ৭৫,০০,০০০ | ১,০০,০০,০০০ | মূল্য × ২ |
| ৫০,০০,০০০ | ১,৫০,০০,০০০ | ২,০০,০০,০০০ | মূল্য × ২ |
| ১,০০,০০,০০০ | ৩,০০,০০,০০০ | ৪,০০,০০,০০০ | মূল্য × ২ |
এই ম্যাট্রিক্স নিচের ক্যালকুলেটর দিয়ে যেকোনো কাস্টম অঙ্কের জন্য সরাসরি হিসাব করা যায়।
জরিপের যুগ
নামজারি (মিউটেশন) প্রক্রিয়ার ফ্লোচার্ট
১. আবেদন জমা
land.gov.bd বা সরাসরি AC(Land) অফিসে
২. নোটিশ জারি
প্রতিবেশী/অংশীদারকে জানানো হয়
৩. শুনানি
নির্ধারিত তারিখে
৪. সিদ্ধান্ত
আপত্তি না থাকলে মঞ্জুর, থাকলে তদন্তের পর সিদ্ধান্ত
৫. খতিয়ান হালনাগাদ + DCR ইস্যু
নামজারি সম্পন্ন
খাস জমি বন্দোবস্তের ফ্লোচার্ট
১. চিহ্নিতকরণ
উপজেলা কমিটি কর্তৃক খাস জমি চিহ্নিতকরণ
২. আবেদন ও তালিকা
ভূমিহীনের আবেদন + অগ্রাধিকার তালিকা তৈরি
৩. অনুমোদন ও প্রকাশ
জেলা কমিটির অনুমোদন, পত্রিকায় প্রকাশ (৩০ দিন আপত্তি)
৪. কবুলিয়ত
একরে ১ টাকা সেলামি
৫. দখল হস্তান্তর
সরেজমিন — ৯৯ বছরের জন্য
১৪. ক্যালকুলেটর
এই ক্যালকুলেটরগুলো শুধু ধারণা দেওয়ার জন্য — চূড়ান্ত সিদ্ধান্তের জন্য সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসেই যোগাযোগ করতে হবে।
১. ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) ক্যালকুলেটর
২. ভূমি অধিগ্রহণের আনুমানিক ক্ষতিপূরণ
৩. কৃষি জমির সিলিং চেকার
৪. ভূমিহীন যোগ্যতা যাচাই
১৫. দৃশ্যকল্প-ভিত্তিক সংযোগ যাত্রা
📜 উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পাওয়া থেকে নামজারি পর্যন্ত
১
SAT ধারা 84বাবার মৃত্যুতে হোল্ডিং সন্তানদের মধ্যে ব্যক্তিগত আইন অনুযায়ী বণ্টিত হয়।
২
SAT ধারা 143B-Cland.gov.bd-এ নামজারি আবেদন — ওয়ারিশান সনদ, মৃত্যু সনদ, পুরনো খতিয়ান।
৩
শুনানি শেষে (২৮-৪৫ কার্যদিবসে) খতিয়ান হালনাগাদ ও DCR ইস্যু।
৪
Land Crimes ধারা 6নামজারি শেষ না করা পর্যন্ত ভবিষ্যতে বিক্রি/রেজিস্ট্রি সম্ভব না।
🏗️ সরকার কর্তৃক জমি অধিগ্রহণ ও ক্ষতিপূরণ
১
ধারা 4প্রাথমিক নোটিশ ও যৌথ তালিকা।
২
ধারা 5মালিক ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপত্তি দিতে পারেন।
৩
ধারা 9বাজারমূল্য + ২০০%/৩০০%, ফসল/গাছে আরও ১০০%।
৪
ধারা 8,11রোয়েদাদ প্রস্তুত, ১২০ কার্যদিবসে টাকা জমা।
৫
ধারা 30অসন্তুষ্ট হলে ৪৫ কার্যদিবসে আরবিট্রেটরের কাছে আবেদন — সর্বোচ্চ ১০% বাড়তে পারে (ধারা 33)।
৬
অধিগ্রহণের পর জমি সরকারে ন্যস্ত হয়ে খাস খতিয়ানভুক্ত হয়।
🌾 ভূমিহীন পরিবারের কৃষি খাস জমি বন্দোবস্তের যাত্রা
১
উপজেলা কমিটি খাস জমি চিহ্নিত করে, বেদখল থাকলে উদ্ধার করে প্লট ভাগ করে।
২
ভূমিহীনরা AC(Land)-এর মাধ্যমে আবেদন করে, অগ্রাধিকার তালিকা তৈরি হয়।
৩
DC অনুমোদন দেন, নির্বাচিতদের নাম পত্রিকায় প্রকাশিত হয়, ৩০ দিন আপত্তির সুযোগ।
৪
একরে ১ টাকা সেলামি দিয়ে কবুলিয়ত সম্পাদন — বিনামূল্যে রেজিস্ট্রি।
৫
৯৯ বছরের জন্য জমি — কিন্তু বিক্রি করা যাবে না, শুধু উত্তরাধিকারীর নামে বদলাবে।
🚨 জাল দলিলে জমি বেদখল হলে প্রতিকারের যাত্রা
১
ধারা 5জাল দলিল/তথ্য জালিয়াতি — সরাসরি ফৌজদারি অপরাধ, সর্বোচ্চ ৭ বছর, অজামিনযোগ্য।
২
মামলার বিচারভার শুধু জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেটের হাতে — আলাদা দেওয়ানি মামলা লাগে না।
৩
ধারা 20দলিল জাল প্রমাণিত হলে বাতিল ঘোষণা করে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নোট দেওয়ার নির্দেশ।
৪
ধারা 15,22এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটকে নির্দেশ দিয়ে দখল বুঝিয়ে দেওয়া হয়।
৫
SAT ধারা 144দখল ফেরত পাওয়ার পর খতিয়ানে সংশোধনী এনে প্রকৃত মালিকের নাম পুনঃপ্রতিষ্ঠিত।
🏠 একটা জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সম্পূর্ণ যাত্রা
১
বিক্রেতার হালনাগাদ খতিয়ান, নামজারি রেকর্ড ও দাখিলা land.gov.bd-তে যাচাই।
২
Land Crimes ধারা 6হালনাগাদ খতিয়ান না থাকলে রেজিস্ট্রিই সম্ভব না।
৩
TPA ধারা 54বিক্রয় দলিল তৈরি — মূল্য, বিবরণ, দখল হস্তান্তরের শর্ত।
৪
Registration ধারা 17স্ট্যাম্প শুল্ক (~১.৫%), রেজিস্ট্রেশন ফি (২%), স্থানীয় সরকার কর (৩%) দিয়ে রেজিস্ট্রি — ৪ মাসের মধ্যে।
৫
নামজারি না করা পর্যন্ত খাজনার রশিদ এখনো পুরনো মালিকের নামেই থাকবে।
👨👩👧👦 ভাইবোনের মধ্যে জমি বাটোয়ারার যাত্রা
১
প্রথমে পারিবারিক সমঝোতার চেষ্টা — দ্রুততম পথ।
২
না হলে দেওয়ানি আদালতে বাটোয়ারা মামলা — সব অংশীদার/ওয়ারিশ পক্ষভুক্ত।
৩
ধারা 4বহিরাগত ক্রেতা থাকলে তাকে ন্যায্যমূল্যে জোরপূর্বক বিক্রিতে বাধ্য করা যায়।
৪
আদালত সাক-বাটোয়ারা ডিক্রি দেন; ভাগ অসম্ভব হলে বিক্রয়ের আদেশও হতে পারে।
৫
ডিক্রি অনুযায়ী প্রত্যেকের নামে আলাদা নামজারি ও নতুন খতিয়ান তৈরি।
১৬. চিটশিট — সংখ্যা ও সময়সীমা
| বিষয় | সংখ্যা/সময়সীমা |
|---|---|
| SAT Act — অধ্যায় ও ধারা | ১৯ অধ্যায়, ১৫২ ধারা |
| ARIPA — অধ্যায় ও ধারা | ৫ অধ্যায়, ৫১ ধারা |
| অধিগ্রহণের আপত্তি দাখিল (ধারা 5) | নোটিশের ১৫ কার্যদিবস |
| চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত (ধারা 6) | সরকার ৬০ কার্যদিবস · কমিশনার ১৫-৩০ |
| রোয়েদাদের টাকা জমা (ধারা 8) | ১২০ কার্যদিবস |
| সরকারি প্রকল্পে অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ | +২০০% |
| বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের জন্য | +৩০০% |
| ফসল/গাছ/স্থাপনার ক্ষতি | +১০০% |
| হুকুমদখলের সর্বোচ্চ মেয়াদ (ধারা 20) | ২ বছর |
| আরবিট্রেটরের আবেদন (ধারা 30) | ৪৫ কার্যদিবস |
| আরবিট্রেটরের সর্বোচ্চ বৃদ্ধি (ধারা 33) | ১০% |
| ARIPA আদেশ অমান্যের দণ্ড (ধারা 43) | ৬ মাস বা ১০,০০০ টাকা |
| কৃষি জমির সিলিং (ধারা 4, ২০২৩) | ৬০ প্রমিত বিঘা (≈১৯.৮ একর) |
| ১ প্রমিত বিঘা | ৩৩ শতাংশ |
| ভূমিহীনের সংজ্ঞা | ০.৫০ একরের কম, কৃষিনির্ভর |
| কৃষি খাস জমি বন্দোবস্তের মেয়াদ | ৯৯ বছর, অহস্তান্তরযোগ্য |
| কৃষি খাস জমির সেলামি | প্রতি একরে ১ টাকা |
| অগ্রাধিকার তালিকায় আপত্তি | প্রকাশের ৩০ দিন |
| জাতীয় খাস জমি কমিটির বৈঠক | প্রতি ৩ মাসে ১ বার |
| DC-এর বাতিল আদেশের আপিল | বিভাগীয় কমিশনার (চূড়ান্ত) |
| পুনঃগ্রহণকৃত খাস জমির অগ্রাধিকার সীমা | মেট্রো ০.০৮ · জেলা/পৌর ০.১৬ · গ্রামীণ ০.৩২ একর |
| খাস পুকুর বন্দোবস্তের সীমা | ব্যক্তি ২০ · কোম্পানি ৫০ একর · পাবলিক লি. অসীম |
| মুক্তিযোদ্ধা সমবায় আবাসনের সীমা | মেট্রো ১.০ · জেলা/থানা সদর ৩ একর |
| ভূমি জালিয়াতির সাজা (ধারা 5, ২০২৩) | সর্বোচ্চ ৭ বছর, অজামিনযোগ্য |
| দলিল রেজিস্ট্রির সময়সীমা (ধারা 23) | সম্পাদনের ৪ মাস |
| NAT Act — স্বয়ংক্রিয় নবায়নযোগ্যতা (ধারা 8) | ১২ বছর |
| VPRA — অস্থায়ী ইজারার সীমা | অকৃষি <১২ · কৃষি <১৫ বছর |
| VPRA — দখল হস্তান্তরে DC-এর সময়সীমা (ধারা 11) | ৩০ দিন |
| ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ সীমা | ৮.২৫ একর/২৫ বিঘা |
| ২৫ বিঘা-১০ একর কর হার | ৫০ পয়সা/শতাংশ |
| ১০ একরের ঊর্ধ্বে কর হার | ১ টাকা/শতাংশ |
| বাণিজ্যিক জমির কর হার | ২ টাকা/শতাংশ |
| বকেয়া কর সুদ | বার্ষিক ৬.২৫% চক্রবৃদ্ধি |
| প্রান্তিক চাষী | ০.৫০-১.৪৯ একর |
| ক্ষুদ্র চাষী | ১.৫০-২.৪৯ একর |
| LDT আইন অপ্রযোজ্য এলাকা | রাঙ্গামাটি, বান্দরবান, খাগড়াছড়ি |
| রেজিস্ট্রেশন ফি / স্ট্যাম্প শুল্ক | ~২% / ~১.৫% |
| ই-নামজারির লক্ষ্যমাত্রা | ২৮ কার্যদিবস (বাস্তবে ২৮-৪৫) |
| প্রতিকূল দখল — ব্যক্তি vs সরকার | ১২ বছর vs ৬০ বছর |
| সহজাধিকার (Easement) অর্জন | ২০ বছর বাধাহীন ভোগ |
| SR Act ধারা 9 সামারি দখল মামলার সময়সীমা | বেদখলের ৬ মাস |
| Real Estate Act — দখল হস্তান্তর (ধারা 9) | পূর্ণ মূল্যের পর ৩ মাস |
তিনটা “নতুন ২০২৩ আইন” যা পুরনো অধ্যাদেশ প্রতিস্থাপন করেছে: ভূমি সংস্কার আইন (Land Reforms Ordinance ১৯৮৪ রহিত), ভূমি উন্নয়ন কর আইন (১৯৭৬ অধ্যাদেশ রহিত), ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন (সম্পূর্ণ নতুন)। আর ARIPA ২০১৭ দ্বারা ১৯৮২ অধ্যাদেশ রহিত — তবে ২১ সেপ্টেম্বর ২০১৭-এর আগে শুরু হওয়া অধিগ্রহণে পুরনো অধ্যাদেশই প্রযোজ্য থাকবে।
১৭. সচরাচর জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
নামজারি ছাড়াই কি জমি বিক্রি করা যায়?
না। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩-এর ধারা 6 অনুযায়ী হালনাগাদ খতিয়ান ও খাজনা পরিশোধের প্রমাণ ছাড়া রেজিস্ট্রিই সম্ভব না।
খাস জমি কি সবাই পাওয়ার আবেদন করতে পারে?
না, শুধু “ভূমিহীন” সংজ্ঞায় পড়া পরিবারই পারে — মোট জমি ০.৫০ একরের কম, কৃষিনির্ভর। অগ্রাধিকার ক্রমে মুক্তিযোদ্ধা, নদীভাঙা, বিধবা পরিবার আগে বিবেচিত।
অধিগ্রহণের নোটিশ পেলে সাথে সাথে কী করতে হবে?
১৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপত্তি দাখিল (ধারা 5)। ক্ষতিপূরণে অসন্তুষ্ট হলে ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে যেতে হবে (ধারা 30)।
জাল দলিলে জমি দখল হলে এখন কোথায় মামলা করব?
জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে — আলাদা দেওয়ানি মামলার দরকার নেই। দ্রুত সাময়িক সুরক্ষায় Specific Relief Act ধারা 54-এর নিষেধাজ্ঞাও চাওয়া যায়।
৩০-৪০ বছর জমি দখলে থাকলেই কি মালিক হয়ে যাব?
নির্ভর করে জমিটা কার। ব্যক্তিমালিকানায় ১২ বছর যথেষ্ট, সরকারি খাস জমিতে লাগবে ৬০ বছর।
আমার ৩ একর কৃষি জমি আছে, খাজনা দিতে হবে কি?
হ্যাঁ, যদি পরিবারের সম্মিলিত মালিকানা ৮.২৫ একর ছাড়িয়ে যায় — তখন পুরো জমির উপরই কর প্রযোজ্য, শুধু অতিরিক্ত অংশে নয়।
নদীতে জমি ভেঙে গিয়েছিল, চর জেগেছে — ফেরত পাব?
নির্ভর করে: একই জায়গায় জেগেছে কিনা, আর ৩০ বছরের মধ্যে কিনা — দুটোই অনুকূলে থাকলে মালিকানা ফেরত (SAT ধারা 86)।
ভাইবোনের সাথে বাটোয়ারা মামলায় হারলে জমি বিক্রি হয়ে যাবে?
সব সময় না। বহিরাগত ইতিমধ্যে অংশ কিনে থাকলে পরিবার তাকে Partition Act ধারা 4 অনুযায়ী ন্যায্যমূল্যে বিক্রিতে বাধ্য করে জমি পরিবারে রাখতে পারে।
১৮. পরীক্ষা মোড
প্রতিটা প্রশ্নে ৪টা অপশন, শুধু একটা সঠিক। প্রতিবার নতুন র্যান্ডম প্রশ্ন তৈরি হয়, তাই মুখস্থ করে পার পাওয়ার সুযোগ নেই।
পরীক্ষা সেট আপ করুন
১৯. রিকল ট্রেইনার
সঠিক: 0 · ভুল: 0 · মোট: 0
বিষয়ভিত্তিক দ্রুত রেফারেন্স
Last Updated on 9 hours ago by Asiful Haque
