SAT Act ১৯৫০ থেকে শুরু করে ২০২৩ সালের তিনটা নতুন আইন পর্যন্ত — একই জায়গায়, ধারা নম্বরসহ।
📊 পড়াশোনার অগ্রগতি: 0/18 ট্যাব (0%)
প্রথমেই কাঠামোটা বোঝা যাক
বাংলাদেশে “ভূমি আইন” বলে একটাই বই নেই। জমি নিয়ে অন্তত এগারোটা আলাদা আইন/নীতিমালা আলাদা প্রশ্নের উত্তর দেয়। কার জমি, খতিয়ানে নাম কীভাবে ওঠে — তার উত্তর State Acquisition and Tenancy Act, ১৯৫০ (SAT Act)। সরকার কীভাবে বেসরকারি জমি নেয় — তার উত্তর স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭ (ARIPA)। ফাঁকা সরকারি জমি ভূমিহীনকে কীভাবে দেওয়া হয় — তার উত্তর কৃষি ও অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত নীতিমালা (এগুলো আইন না, নির্বাহী নীতিমালা)। একটা পরিবার সর্বোচ্চ কত জমি রাখতে পারবে আর বর্গাচাষির অধিকার কী — তার উত্তর ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩। জমি নিয়ে জালিয়াতি বা জবরদখল হলে কী হবে — তার উত্তর ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩। খাজনা কত দিতে হবে — তার উত্তর ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩। এর বাইরে প্রতিটা সাধারণ বিক্রয়-বন্ধক-দান-লিজ-বাটোয়ারার পেছনে কাজ করে আরও পাঁচটা আইন — Transfer of Property Act ১৮৮২, Registration Act ১৯০৮, Non-Agricultural Tenancy Act ১৯৪৯, Partition Act ১৮৯৩, আর সংখ্যালঘুদের সম্পত্তির জন্য Vested Property Return Act ২০০১। নিচের ট্যাবগুলা এই সবগুলাকে আলাদাভাবে ম্যাপ করবে, তারপর দেখাবে এরা কোথায় একে অপরকে ছোঁয়।
Act XXVIII of 1951 · ১৯ অধ্যায় · ১৫২ ধারা
SAT Act ১৯৫০ — “কার জমি”
জমিদারি উচ্ছেদ করে রাষ্ট্রকে একমাত্র landlord বানানো হয়েছে এই আইনে। রায়তের স্বত্ব কী, খতিয়ান কীভাবে তৈরি হয়, হস্তান্তর-উত্তরাধিকার কীভাবে চলে — সব এখানে। এটা জমির “সংবিধান”।
Act No. 21 of 2017 · ৫ অধ্যায় · ৫১ ধারা
ARIPA ২০১৭ — “সরকার কীভাবে নেয়”
জনস্বার্থে সরকার বেসরকারি জমি স্থায়ীভাবে অধিগ্রহণ বা সাময়িকভাবে হুকুমদখল করলে নোটিশ, আপত্তি, ক্ষতিপূরণ আর আরবিট্রেশনের নিয়ম বলে এই আইন।
নির্বাহী নীতিমালা · আইন নয় · গেজেট বিজ্ঞপ্তি
খাস জমি নীতিমালা — “কাকে দেওয়া হবে”
কৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত নীতিমালা ১৯৯৭ আর অকৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা ১৯৯৫ — সরকারের হাতে থাকা ফাঁকা জমি ভূমিহীনকে বিতরণের প্রশাসনিক নির্দেশিকা।
Act No. 37 of 2023 · ১৯৮৪ অধ্যাদেশ রহিত করে প্রণীত
ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ — “কতটুকু রাখা যাবে”
এক পরিবার সর্বোচ্চ কত কৃষি জমি রাখতে পারবে (সিলিং), বর্গাচাষির অধিকার এবং হোমস্টেড থেকে উচ্ছেদ নিষেধ — এই তিনটা এই আইনের মূল বিষয়।
২০২৩ সন · জালিয়াতি ও দখল-উদ্ধার
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩ — “অপরাধ হলে কী”
জাল দলিল, ভুয়া খতিয়ান আর জবরদখলকে সরাসরি ফৌজদারি অপরাধ বানিয়ে জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেটের হাতে বিচারের ক্ষমতা দিয়েছে এই নতুন আইন — আগে এসবের জন্য শুধু দেওয়ানি মামলাই ছিল ভরসা।
Act 2023 · ১৯৭৬ অধ্যাদেশ রহিত করে প্রণীত
ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩ — “খাজনা কত”
৮.২৫ একর (২৫ বিঘা) পর্যন্ত কৃষি জমির খাজনা সম্পূর্ণ মওকুফ, তার বেশি হলে পুরো জমিতেই কর প্রযোজ্য — বার্ষিক তহশীল অফিসের খাজনা আদায়ের ভিত্তি এই আইন।
TPA ১৮৮২ · Registration Act ১৯০৮
সাধারণ লেনদেনের ভিত্তি
উপরের কোনোটাই যখন প্রযোজ্য না — শুধু সাধারণ কেনাবেচা, বন্ধক, দান, লিজ — তখন এই দুইটা ব্রিটিশ আমলের আইনই এখনো প্রতিটা দলিলের ভিত্তি।
East Bengal Act XXIII of 1949
Non-Agricultural Tenancy Act ১৯৪৯
বাড়ি-দোকান-কারখানার জমির ভাড়াটে (অকৃষি প্রজা) সংক্রান্ত পুরনো কিন্তু এখনো সক্রিয় আইন — শহরাঞ্চলের প্রজাস্বত্ব বিরোধে ব্যবহৃত হয়।
২০০১ সনের ১৬ নং আইন
Vested Property Return Act ২০০১
“শত্রু সম্পত্তি” নামে সরকারে ন্যস্ত হওয়া সংখ্যালঘুদের সম্পত্তি প্রকৃত মালিককে ফিরিয়ে দেওয়ার আইন — নিজস্ব ট্রাইব্যুনাল ব্যবস্থা আছে।
মনে রাখার এনালজি: SAT Act হলো জমির “মালিকানার খাতা” — কার নামে কী আছে তা লেখে। ARIPA হলো “জোরপূর্বক কেনার নিয়মকানুন” — রাষ্ট্র যখন নিজেই ক্রেতা হয়ে যায়। খাস জমি নীতিমালা হলো “বিনামূল্যে বিতরণের তালিকা” — রাষ্ট্র যখন দাতা। ভূমি সংস্কার আইন হলো “সর্বোচ্চ সীমার নিয়ম”। ভূমি অপরাধ আইন হলো “পুলিশি পাহারা”। আর ভূমি উন্নয়ন কর আইন হলো “বার্ষিক বিল” — প্রতি বছর তহশীল অফিসে যেটা দিতে হয়।
তোমার প্রশ্নের ধরন দেখে বুঝে নাও কোন আইনে যাবে
| প্রশ্ন এই রকম হলে | কোন আইন | নমুনা ধারা |
|---|---|---|
| আমার জমির খতিয়ানে নাম উঠবে কীভাবে, নামজারি কীভাবে হয়? | SAT Act | §143, §143B-143C |
| আমি কি আমার রায়তি জমি বিক্রি/বন্ধক দিতে পারব? | SAT Act + TPA | SAT §88-96 + TPA §54, §58 |
| সরকার আমার জমি নিতে চাইলে ক্ষতিপূরণ কত পাব? | ARIPA ২০১৭ | §8, §9, §11 |
| সরকার সাময়িকভাবে আমার জমি ব্যবহার করতে চাইলে? | ARIPA ২০১৭ (হুকুমদখল) | §20-27 |
| ক্ষতিপূরণের রায়ে অসন্তুষ্ট হলে কোথায় যাব? | ARIPA ২০১৭ | §29-36 (আরবিট্রেটর) |
| ভূমিহীন হিসেবে সরকারি খাস জমি পেতে চাই | খাস জমি নীতিমালা | কৃষি ১৯৯৭ / অকৃষি ১৯৯৫ |
| আমার পরিবার সর্বোচ্চ কত কৃষি জমি রাখতে পারবে? | ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ | §4 (৬০ বিঘা সিলিং) |
| বর্গাচাষি হিসেবে আমার অধিকার কী? | ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ | বর্গা অধ্যায় |
| কেউ জাল দলিলে আমার জমি দখল করেছে | ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩ | §5, §6, §15, §20, §22 |
| আমার খাজনা কত, মওকুফ পাব কিনা? | ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩ | ৮.২৫ একর মওকুফ ধারা |
| দলিল রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক কিনা? | Registration Act ১৯০৮ | §17, §23, §49 |
| শহরের বাড়ির ভাড়াটে/প্রজা হিসেবে আমার অধিকার কী? | Non-Agricultural Tenancy Act ১৯৪৯ | §8, §24, §26A |
| ভাইবোনের সাথে জমি ভাগ করে নিতে চাই, মামলা করলে কী হয়? | Partition Act ১৮৯৩ + CPC | §2, §3, §4 + Order XX Rule 18 |
| আমার পূর্বপুরুষের সম্পত্তি “অর্পিত সম্পত্তি” তালিকায় আছে | Vested Property Return Act ২০০১ | §6, §9, §16-20 |
একটা কমন ভুল: “খাস জমি নীতিমালা” আর “ভূমি অধিগ্রহণ আইন” এক জিনিস না — বরং একদম উল্টো দিকের প্রক্রিয়া। অধিগ্রহণে রাষ্ট্র বেসরকারি মালিকের কাছ থেকে জমি নেয় (ক্ষতিপূরণসহ)। খাস জমি বন্দোবস্তে রাষ্ট্র নিজের হাতে থাকা ফাঁকা জমি ভূমিহীনকে দেয় (বিনামূল্যে বা সামান্য সেলামিতে)। আরেকটা ভুল: SAT Act-কে অনেকে ভাবে এটা শুধু ইতিহাস — বাস্তবে এই আইনের §143 (রেকর্ড সংশোধন), §145A (Land Survey Tribunal) আর প্রি-এম্পশনের §96 আজও প্রতিদিন আদালতে ব্যবহৃত হয়।
২০২৩ সালের তিনটা “নতুন আইন” মনে রাখো: ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ (১৯৮৪ অধ্যাদেশ রহিত), ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২৩ (সম্পূর্ণ নতুন সংযোজন), এবং ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩ (১৯৭৬ অধ্যাদেশ রহিত) — এই তিনটাই সংসদে পাস হয়েছে এবং পুরনো নোট/বইয়ে প্রায়ই এখনো অধ্যাদেশের নামে উল্লেখ করা থাকে। GPMS বা DC অফিসের কাজে কেউ পুরনো নাম বললে বুঝে নিতে হবে সংশোধন দরকার।
এই ট্যাবটা আইনের ভাষা ছাড়াই লেখা — গ্রামের একজন কৃষক, একজন শিক্ষার্থী, বা প্রথমবার জমি কিনতে যাওয়া কারো জন্য। কোনো ধারা নম্বর মুখস্থ করতে হবে না, শুধু “কী করতে হবে” সেটা জানলেই চলবে। বিস্তারিত জানতে চাইলে প্রতিটা উত্তরের শেষে কোন ট্যাবে যেতে হবে তা বলা আছে।
🧭 এক ক্লিকে বের করুন — আপনার জন্য কোন আইন প্রযোজ্য
একজন মানুষের সারাজীবনে জমি নিয়ে যা যা ঘটতে পারে
যা হয়েছে, তার জন্য কী করবেন — একদম সহজ ভাষায়
▶🧓 “আমার বাবা মারা গেছেন, আমি জমি পেয়েছি — এখন কী করব?”
🧓 “আমার বাবা মারা গেছেন, আমি জমি পেয়েছি — এখন কী করব?”
১. ইউনিয়ন পরিষদ থেকে ওয়ারিশান সনদ নিন (কে কে ওয়ারিশ তার তালিকা)।
২. মৃত্যু সনদ, পুরনো খতিয়ানের কপি জোগাড় করুন।
৩. land.gov.bd-তে বা উপজেলা ভূমি অফিসে গিয়ে নামজারির আবেদন করুন।
৪. ভাইবোন থাকলে সবার নাম আবেদনে দিন — কে কতটুকু পাবেন তা ইসলামি/হিন্দু/খ্রিস্টান পারিবারিক আইন অনুযায়ী ঠিক হবে।
বিস্তারিত: ট্যাব ২ (নামজারি) ও ট্যাব ১০ (ফারায়েজ)
২. মৃত্যু সনদ, পুরনো খতিয়ানের কপি জোগাড় করুন।
৩. land.gov.bd-তে বা উপজেলা ভূমি অফিসে গিয়ে নামজারির আবেদন করুন।
৪. ভাইবোন থাকলে সবার নাম আবেদনে দিন — কে কতটুকু পাবেন তা ইসলামি/হিন্দু/খ্রিস্টান পারিবারিক আইন অনুযায়ী ঠিক হবে।
বিস্তারিত: ট্যাব ২ (নামজারি) ও ট্যাব ১০ (ফারায়েজ)
▶🏡 “আমি জমি কিনতে চাই — কী কী দেখে নেব?”
🏡 “আমি জমি কিনতে চাই — কী কী দেখে নেব?”
১. বিক্রেতার নামে হালনাগাদ খতিয়ান আছে কিনা দেখুন (নামজারি করা, তার নিজের নামে)।
২. সর্বশেষ খাজনার রশিদ (দাখিলা) চেয়ে দেখুন — বকেয়া নেই তো?
৩. জমিটা কারো সাথে ভাগাভাগিতে আছে কিনা (যৌথ মালিকানা) খতিয়ে দেখুন।
৪. জমিটা কোনো মামলায় আটকে নেই তো, সেটা স্থানীয়ভাবে খোঁজ নিন।
৫. দলিল রেজিস্ট্রির পর নিজের নামে নামজারি করাতে ভুলবেন না — রেজিস্ট্রি হলেই কাজ শেষ না।
বিস্তারিত: ট্যাব ১৩-এর “জমি ক্রয়-বিক্রয়ের যাত্রা”
২. সর্বশেষ খাজনার রশিদ (দাখিলা) চেয়ে দেখুন — বকেয়া নেই তো?
৩. জমিটা কারো সাথে ভাগাভাগিতে আছে কিনা (যৌথ মালিকানা) খতিয়ে দেখুন।
৪. জমিটা কোনো মামলায় আটকে নেই তো, সেটা স্থানীয়ভাবে খোঁজ নিন।
৫. দলিল রেজিস্ট্রির পর নিজের নামে নামজারি করাতে ভুলবেন না — রেজিস্ট্রি হলেই কাজ শেষ না।
বিস্তারিত: ট্যাব ১৩-এর “জমি ক্রয়-বিক্রয়ের যাত্রা”
▶📢 “সরকার বলছে রাস্তা/প্রকল্পের জন্য আমার জমি নেবে — এখন কী?”
📢 “সরকার বলছে রাস্তা/প্রকল্পের জন্য আমার জমি নেবে — এখন কী?”
১. ঘাবড়াবেন না — আপনি ক্ষতিপূরণ পাবেন, শুধু বাজারমূল্য না, তার চেয়ে অনেক বেশি (বাজারমূল্যের ২-৪ গুণ পর্যন্ত)।
২. নোটিশ পাওয়ার ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপত্তি থাকলে জানান।
৩. ক্ষতিপূরণের পরিমাণে অসন্তুষ্ট হলে ৪৫ দিনের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে আবেদন করা যায়।
বিস্তারিত: ট্যাব ৩ (ভূমি অধিগ্রহণ)
২. নোটিশ পাওয়ার ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপত্তি থাকলে জানান।
৩. ক্ষতিপূরণের পরিমাণে অসন্তুষ্ট হলে ৪৫ দিনের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে আবেদন করা যায়।
বিস্তারিত: ট্যাব ৩ (ভূমি অধিগ্রহণ)
▶🏚️ “আমার নিজের কোনো জমি নেই, থাকার জায়গা নেই — সরকারি সাহায্য পাব?”
🏚️ “আমার নিজের কোনো জমি নেই, থাকার জায়গা নেই — সরকারি সাহায্য পাব?”
১. আপনার মোট জমি (বসতবাড়িসহ) ০.৫০ একরের কম হলে আপনি “ভূমিহীন” হিসেবে গণ্য হতে পারেন।
২. উপজেলা ভূমি অফিসে (AC Land) গিয়ে খাস জমির জন্য আবেদন করুন।
৩. মুক্তিযোদ্ধা পরিবার, নদীভাঙা পরিবার বা বিধবা পরিবার হলে আপনি তালিকায় আগে থাকবেন।
৪. জমি পেলে ৯৯ বছরের জন্য পাবেন, মাত্র প্রতীকী মূল্যে — কিন্তু বিক্রি করতে পারবেন না।
বিস্তারিত: ট্যাব ৪ (খাস জমি বন্দোবস্ত)
২. উপজেলা ভূমি অফিসে (AC Land) গিয়ে খাস জমির জন্য আবেদন করুন।
৩. মুক্তিযোদ্ধা পরিবার, নদীভাঙা পরিবার বা বিধবা পরিবার হলে আপনি তালিকায় আগে থাকবেন।
৪. জমি পেলে ৯৯ বছরের জন্য পাবেন, মাত্র প্রতীকী মূল্যে — কিন্তু বিক্রি করতে পারবেন না।
বিস্তারিত: ট্যাব ৪ (খাস জমি বন্দোবস্ত)
▶😠 “কেউ জাল কাগজ দেখিয়ে আমার জমি দখল করে নিয়েছে!”
😠 “কেউ জাল কাগজ দেখিয়ে আমার জমি দখল করে নিয়েছে!”
১. এটা এখন একটা সরাসরি ফৌজদারি অপরাধ (আগে শুধু দেওয়ানি মামলা করতে হতো, এখন না)।
২. থানায় বা সরাসরি আদালতে অভিযোগ করুন — সাজা হতে পারে ৭ বছর পর্যন্ত জেল।
৩. বিচারক নিজেই জাল দলিল বাতিল করে আপনাকে জমি ফিরিয়ে দেওয়ার নির্দেশ দিতে পারেন।
৪. খুব জরুরি হলে সাথে সাথে আদালত থেকে “নিষেধাজ্ঞা” (স্থাপনা করা/বিক্রি করা বন্ধ রাখার আদেশ) চাওয়া যায়।
বিস্তারিত: ট্যাব ৫ (ভূমি অপরাধ আইন) ও ট্যাব ৭ (মামলা ও প্রতিকার)
২. থানায় বা সরাসরি আদালতে অভিযোগ করুন — সাজা হতে পারে ৭ বছর পর্যন্ত জেল।
৩. বিচারক নিজেই জাল দলিল বাতিল করে আপনাকে জমি ফিরিয়ে দেওয়ার নির্দেশ দিতে পারেন।
৪. খুব জরুরি হলে সাথে সাথে আদালত থেকে “নিষেধাজ্ঞা” (স্থাপনা করা/বিক্রি করা বন্ধ রাখার আদেশ) চাওয়া যায়।
বিস্তারিত: ট্যাব ৫ (ভূমি অপরাধ আইন) ও ট্যাব ৭ (মামলা ও প্রতিকার)
▶👨👩👧👦 “ভাইবোনের সাথে জমি নিয়ে ঝামেলা, ভাগ করতে চাই”
👨👩👧👦 “ভাইবোনের সাথে জমি নিয়ে ঝামেলা, ভাগ করতে চাই”
১. আগে নিজেদের মধ্যে বসে সমঝোতার চেষ্টা করুন — এটাই সবচেয়ে দ্রুত ও সস্তা পথ।
২. সমঝোতা না হলে আদালতে “বাটোয়ারা মামলা” করতে হয়।
৩. জমি সমান ভাগে ভাগ করা সম্ভব না হলে আদালত পুরো জমি বিক্রি করে টাকা ভাগ করে দিতে পারেন।
৪. কেউ বাইরের কাউকে নিজের অংশ বিক্রি করে দিলেও, পরিবারের অন্যরা সেই অংশ কিনে নেওয়ার প্রথম সুযোগ পান।
বিস্তারিত: ট্যাব ৬ (Partition Act)
২. সমঝোতা না হলে আদালতে “বাটোয়ারা মামলা” করতে হয়।
৩. জমি সমান ভাগে ভাগ করা সম্ভব না হলে আদালত পুরো জমি বিক্রি করে টাকা ভাগ করে দিতে পারেন।
৪. কেউ বাইরের কাউকে নিজের অংশ বিক্রি করে দিলেও, পরিবারের অন্যরা সেই অংশ কিনে নেওয়ার প্রথম সুযোগ পান।
বিস্তারিত: ট্যাব ৬ (Partition Act)
একটা কথা মনে রাখবেন: জমির যেকোনো গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্তের আগে (কেনা, বেচা, মামলা করা) স্থানীয় ভূমি অফিস বা একজন আইনজীবীর সাথে কথা বলে নেওয়াই সবচেয়ে নিরাপদ — এই ডকুমেন্ট শুধু দিকনির্দেশনা দেয়, চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত না।
১৯৫১ সালে জমিদারি প্রথা বিলোপ করে প্রণীত হলেও, বাংলাদেশের প্রতিটা জমির নামজারি-রেকর্ড-বাটোয়ারার মূল আইনি ভিত্তি এখনো এটাই
ভূমিকা ও সংজ্ঞা
▶Ch I · প্রাথমিক ও সংজ্ঞা§1-2A
Ch I · প্রাথমিক ও সংজ্ঞা
§1-2A
§2-এ “রায়ত”, “হোল্ডিং”, “হোমস্টেড”, “হাট-বাজার” ইত্যাদির সংজ্ঞা দেওয়া আছে — পুরা আইনে বারবার এই সংজ্ঞাগুলো ফিরে আসে।
§2 রায়ত/হোল্ডিং/হোমস্টেড
ধাপ ১ · জমিদারি উচ্ছেদ
▶Ch II · রেন্ট-রিসিভারদের স্বার্থ অধিগ্রহণ§3-10A
Ch II · রেন্ট-রিসিভারদের স্বার্থ অধিগ্রহণ
§3-10A
এই অধ্যায়েই আসল বিপ্লব — জমিদার-তালুকদারের রেন্ট-রিসিভিং স্বার্থ রাষ্ট্র একবারে অধিগ্রহণ করে নেয় এবং সব হোল্ডারকে সরাসরি সরকারের রায়ত (“মালিক”) বানিয়ে দেয়। §10A-তে ওয়াকফ, ওয়াকফ-আল-আওলাদ ও দেবোত্তর সম্পত্তির জন্য বিশেষ বিধান আছে — এই ধরনের ধর্মীয়/দাতব্য সম্পত্তির রেন্ট-রিসিভিং স্বার্থও অধিগ্রহণ হয়, কিন্তু মুতাওয়াল্লি/শেবায়েতের ব্যবস্থাপনার অধিকার এবং সম্পত্তি থেকে ধর্মীয়/দাতব্য উদ্দেশ্যে ব্যয়ের অধিকার বহাল থাকে — শুধু মধ্যস্বত্বভোগীর রেন্ট আদায়ের অংশটুকু বাদ যায়।
§3 জমিদারি স্বার্থ অধিগ্রহণ§10A ওয়াকফ/দেবোত্তর
▶Ch III · চাকরির বদলে পাওয়া জমি§11-16
Ch III · চাকরির বদলে পাওয়া জমি
§11-16
সরকারি বা জমিদারি চাকরির বিনিময়ে দেওয়া জমি (সার্ভিস টেন্যুর) সংক্রান্ত বিশেষ বিধান।
§11 Occupancy rights
ধাপ ২ · খতিয়ান তৈরি ও রেন্ট নির্ধারণ
▶Ch IV · রেকর্ড-অফ-রাইটস (খতিয়ান) প্রস্তুতি§17-31
Ch IV · রেকর্ড-অফ-রাইটস (খতিয়ান) প্রস্তুতি
§17-31
এখান থেকেই আসল “খতিয়ান” ব্যবস্থার জন্ম — কে কতটুকু জমি রাখতে পারবে (§20) আর তার জন্য ন্যায্য খাজনা কত (§22-25) তা এখানে ঠিক হয়। এই খতিয়ানই পরে সেটেলমেন্ট রেকর্ড (CS, SA, RS, BS) হিসেবে পরিচিত হয়ে যায়।
§17-19 খতিয়ান প্রস্তুতি§20 দখলে রাখার সীমা§30 দেওয়ানি আদালত বার
▶Ch V-VIII · ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ ও পরিশোধ§32-60A
Ch V-VIII · ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ ও পরিশোধ
§32-60A
উচ্ছেদকৃত রেন্ট-রিসিভারদের নিজেদের ক্ষতিপূরণ (জমিদারদের জন্য) কীভাবে হিসাব হবে তার পূর্ণ কাঠামো — gross assets, net income, compensation rate সব এখানে।
§37 ক্ষতিপূরণের হার§57-58 ক্ষতিপূরণ পরিশোধ
ধাপ ৩ · বকেয়া, ঋণগ্রস্ত রেন্ট-রিসিভার ও বিবিধ
▶Ch IX-XI · খাজনা বকেয়া, ঋণগ্রস্ততা, বিবিধ§61-78
Ch IX-XI · খাজনা বকেয়া, ঋণগ্রস্ততা, বিবিধ
§61-78
খাজনা বকেয়া হলে হোল্ডিং বিক্রির ক্ষমতা (§65), ঋণগ্রস্ত রেন্ট-রিসিভারের ঋণ scale-down (§70) এবং সরকারি ন্যস্ত জমির ব্যবস্থাপনা (§76)।
§65 বকেয়ায় হোল্ডিং বিক্রয়§76 সরকারি জমির বন্দোবস্ত
ধাপ ৪ · রায়তের হোল্ডিং, হস্তান্তর ও প্রি-এম্পশন — সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত অংশ
▶Ch XII-XIII · হোল্ডিং, হস্তান্তর, ক্রয়, অধিগ্রহণ§79-97
Ch XII-XIII · হোল্ডিং, হস্তান্তর, ক্রয়, অধিগ্রহণ
§79-97
উত্তরাধিকার, হস্তান্তর আর প্রি-এম্পশনের নিয়ম এখানে — বাস্তবে সবচেয়ে বেশি মামলা হয় এই অধ্যায় নিয়ে।
§84 মৃত্যুতে হোল্ডিং বণ্টন
§85 উচ্ছেদের কারণ
§88-90 হস্তান্তর ও সীমা
§95 বন্ধকের সীমা
§96 প্রি-এম্পশনের অধিকার
§97 আদিবাসী জমি বিধিনিষেধ
ধাপ ৫ · খাজনা পুনর্মূল্যায়ন ও একত্রীকরণ
▶Ch XIV · খাজনা পুনর্মূল্যায়ন§98-116
Ch XIV · খাজনা পুনর্মূল্যায়ন
§98-116
সময়ে সময়ে (সাধারণত প্রতি জরিপ চক্রে) খাজনার হার পুনর্নির্ধারণের নিয়ম — জমির উৎপাদনশীলতা, অবস্থান ও ব্যবহার বিবেচনায় নতুন হার বসানো হয়।
§105-106 খাজনা বৃদ্ধি/হ্রাস§117 সাবডিভিশন বিধিনিষেধ
▶Ch XV · হোল্ডিং একত্রীকরণ (Consolidation)§119-134A
Ch XV · হোল্ডিং একত্রীকরণ (Consolidation)
§119-134A
একজন রায়তের ছড়িয়ে-ছিটিয়ে থাকা একাধিক ছোট প্লট প্রশাসনিকভাবে একত্র করে একটামাত্র বড় ব্লকে রূপান্তরের ব্যবস্থা — কৃষি উৎপাদনশীলতা বাড়াতে ও ব্যবস্থাপনা সহজ করতে। বাস্তবে এই ব্যাপক আকারে কনসোলিডেশন কর্মসূচি বাংলাদেশে সীমিত পরিসরে বাস্তবায়িত হয়েছে (মূলত সমবায়ভিত্তিক কিছু এলাকায়) — সাধারণ নামজারি বা ক্রয়-বিক্রয়ে এই ধারাগুলোর সরাসরি ব্যবহার কম, কিন্তু কোনো এলাকায় সরকারি একত্রীকরণ প্রকল্প ঘোষিত হলে এই অধ্যায়ের অধীনেই তা পরিচালিত হয়। §134A অনুযায়ী একত্রীকরণ-পরবর্তী নতুন খতিয়ান পুরনো সব বিক্ষিপ্ত খতিয়ানের স্থলাভিষিক্ত হয়।
§119-134 একত্রীকরণ প্রক্রিয়া§134A নতুন খতিয়ান প্রতিস্থাপন
ধাপ ৬ · খতিয়ান রক্ষণাবেক্ষণ, ট্রাইব্যুনাল, আপিল
▶Ch XVII · খতিয়ান রক্ষণাবেক্ষণ ও সংশোধন (নামজারি)§143-145
Ch XVII · খতিয়ান রক্ষণাবেক্ষণ ও সংশোধন (নামজারি)
§143-145
উত্তরাধিকারসূত্রে বা হস্তান্তরের পর নাম পরিবর্তনের জন্য এই ধারাগুলোই প্রতিদিন AC (Land)-এর অফিসে ব্যবহৃত হয় — এটাকেই সাধারণভাবে “নামজারি” (মিউটেশন) বলা হয়। এখন এই পুরো প্রক্রিয়া land.gov.bd-এর মাধ্যমে ই-মিউটেশন হিসেবে অনলাইনে হয় (দেখো ট্যাব ৬)।
§143 খতিয়ান রক্ষণাবেক্ষণ§143B-143C নামজারি পদ্ধতি§144 সাধারণ সংশোধন
▶Ch XVIIA · ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল§145A-145I
Ch XVIIA · ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল
§145A-145I
জরিপ (সার্ভে) চলাকালীন রেকর্ড নিয়ে বিরোধ হলে এখন আর দেওয়ানি আদালতে না গিয়ে এই বিশেষ ট্রাইব্যুনালে যেতে হয়।
§145A Land Survey Tribunal§145B আপিল ট্রাইব্যুনাল§145F দেওয়ানি আদালত বার
▶Ch XVIII-XIX · এখতিয়ার, আপিল, রিভিশন, বিধি§146-152
Ch XVIII-XIX · এখতিয়ার, আপিল, রিভিশন, বিধি
§146-152
রেভিনিউ অফিসারের সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে আপিল ও রিভিশনের সময়সীমা এখানে বাঁধা।
§147-148 আপিল ও সময়সীমা§149 রিভিশন
২০১৭ সালে ১৯৮২ সালের অধ্যাদেশ রহিত করে প্রণীত — কিন্তু ২১ সেপ্টেম্বর ২০১৭-এর আগে শুরু হওয়া অধিগ্রহণে পুরনো অধ্যাদেশই প্রযোজ্য থাকে
১৯৮২ অধ্যাদেশ বনাম ২০১৭ আইন — মূল পার্থক্য
| বিষয় | ১৯৮২ সালের অধ্যাদেশ (রহিত) | ARIPA ২০১৭ |
|---|---|---|
| আইনি মর্যাদা | অধ্যাদেশ (সামরিক শাসনামলে জারি) | সংসদে পাস হওয়া প্রকৃত আইন |
| সরকারি প্রকল্পে বাড়তি ক্ষতিপূরণ | মূলত বাজারমূল্যের +২০%, ১৯৯৩ সালের সংশোধনী দ্বারা +৫০%-এ উন্নীত | বাজারমূল্যের +২০০% |
| বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের জন্য বাড়তি ক্ষতিপূরণ | আলাদা কোনো উচ্চহার ছিল না | বাজারমূল্যের +৩০০% |
| বর্গাদারের ক্ষতিপূরণ | সুস্পষ্ট বিধান ছিল না | §12 অনুযায়ী সরাসরি স্বীকৃত অধিকার |
| আরবিট্রেশন কাঠামো | সীমিত/অস্পষ্ট | §29-38-এ সুস্পষ্ট আরবিট্রেটর ও আপিলেট ট্রাইব্যুনাল ব্যবস্থা |
মনে রাখো: ২০০%/৩০০% হারের এই বড় বৃদ্ধিই ২০১৭ সালের সংস্কারের মূল চালিকাশক্তি ছিল — ভূমি মালিকরা দীর্ঘদিন অভিযোগ করছিলেন যে পুরনো অধ্যাদেশের ক্ষতিপূরণ প্রকৃত ক্ষতির তুলনায় অপ্রতুল।
ভূমিকা
▶Ch I · শিরোনাম ও সংজ্ঞা§1-3
Ch I · শিরোনাম ও সংজ্ঞা
§1-3
§2-এ “অধিগ্রহণ” (স্থায়ী) আর “হুকুমদখল” (সাময়িক) — এই দুইটা মৌলিক ধারণার সংজ্ঞা আলাদা করে দেওয়া আছে। §3 বলে এই আইন অন্য সব আইনের ওপর প্রাধান্য পাবে।
§2 অধিগ্রহণ vs হুকুমদখল
দ্বিতীয় অধ্যায় · অধিগ্রহণ (স্থায়ী)
▶প্রাথমিক নোটিশ, আপত্তি ও চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত§4-6
প্রাথমিক নোটিশ, আপত্তি ও চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত
§4-6
এখান থেকেই অধিগ্রহণের যাত্রা শুরু — জেলা প্রশাসকের নোটিশ, সংশ্লিষ্টের আপত্তির সুযোগ, তারপর চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত।
§4 প্রাথমিক নোটিশ ও যৌথ তালিকা§5 আপত্তি (১৫ কার্যদিবস)§6 চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত
▶রোয়েদাদ (award), ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ ও পরিশোধ§7-14
রোয়েদাদ (award), ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ ও পরিশোধ
§7-14
এই অংশটাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ — ক্ষতিপূরণ কীভাবে হিসাব হবে, বাজারমূল্যের ওপর কত % বাড়তি পাওয়া যাবে, আর বর্গাদারও ক্ষতিপূরণ পাবে কিনা।
§8 রোয়েদাদ প্রস্তুত (১২০ কার্যদিবস)
§9 বাজারমূল্য+২০০%/৩০০%
§10 অবিবেচ্য বিষয়
§12 বর্গাদারের ক্ষতিপূরণ
§13 অধিগ্রহণ ও দখল
§14 বাতিল/প্রত্যাহার
▶আংশিক অধিগ্রহণ ও বেসরকারি প্রত্যাশীর জন্য অধিগ্রহণ§15-19
আংশিক অধিগ্রহণ ও বেসরকারি প্রত্যাশীর জন্য অধিগ্রহণ
§15-19
বাড়ি বা কারখানার অংশবিশেষ অধিগ্রহণ করা যাবে না (§15), আর বেসরকারি ব্যক্তির জন্য অধিগ্রহণ করলে তার খরচ সেই ব্যক্তিকেই বহন করতে হবে (§16-17)।
§15 আংশিক অধিগ্রহণ নিষেধ§19 উদ্দেশ্য-বহির্ভূত ব্যবহারে পুনঃগ্রহণ
তৃতীয় অধ্যায় · হুকুমদখল (সাময়িক)
▶হুকুমদখলের আদেশ, ক্ষতিপূরণ ও অবমুক্তকরণ§20-28
হুকুমদখলের আদেশ, ক্ষতিপূরণ ও অবমুক্তকরণ
§20-28
সাময়িক প্রয়োজনে (যেমন রাস্তা মেরামত) জমি দখলে নেওয়ার নিয়ম — ২ বছরের বেশি সরকারি অনুমোদন ছাড়া রাখা যাবে না, আর ধর্মীয় স্থাপনা/হাসপাতাল/শিক্ষাপ্রতিষ্ঠান হুকুমদখল করা যাবে না।
§20 হুকুমদখল আদেশ (সর্বোচ্চ ২ বছর)§22 হুকুমদখলের ক্ষতিপূরণ§26 হুকুমদখল অবমুক্তকরণ
চতুর্থ অধ্যায় · আরবিট্রেশন — ক্ষতিপূরণে দ্বিমত হলে
▶আরবিট্রেটর নিয়োগ, আবেদন ও আপিল§29-38
আরবিট্রেটর নিয়োগ, আবেদন ও আপিল
§29-38
জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদে অসন্তুষ্ট হলে যুগ্ম জেলা জজ মর্যাদার আরবিট্রেটরের কাছে যাওয়া যায় — কিন্তু আরবিট্রেটর ১০%-এর বেশি বাড়াতে পারবেন না।
§29 আরবিট্রেটর নিয়োগ
§30 আবেদন (৪৫ কার্যদিবস)
§33 সর্বোচ্চ ১০% বৃদ্ধি
§36 আপিলেট ট্রাইব্যুনাল
§38 সালিস আইন ২০০১ অপ্রযোজ্য
পঞ্চম অধ্যায় · বিবিধ
▶প্রবেশ ক্ষমতা, দণ্ড, ও দেওয়ানি আদালত বার§39-51
প্রবেশ ক্ষমতা, দণ্ড, ও দেওয়ানি আদালত বার
§39-51
§43 আদেশ অমান্যের দণ্ড
§45 স্ট্যাম্প ডিউটি অব্যাহতি
§47 অন্য আদালতে মামলা বার
§50 ১৯৮২ অধ্যাদেশ রহিত
এগুলো সংসদে পাস হওয়া আইন নয় — গেজেট বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে জারি করা নির্বাহী নীতিমালা, তাই লঙ্ঘনে ফৌজদারি সাজা নেই, শুধু বন্দোবস্ত বাতিল হয়
কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা, ১৯৯৭ — ভূমিহীনের সংজ্ঞা
নীতিমালার আসল লেখা অনুযায়ী নিচের তিনটার যেকোনো একটা পূরণ হলে পরিবারটি “ভূমিহীন” গণ্য হবে:
১
যে পরিবারের বসতবাটি এবং কৃষি জমি কিছুই নাই কিন্তু পরিবারটি কৃষিনির্ভর।
২
যে পরিবারের বসতবাটি আছে কিন্তু কৃষি জমি নাই, অথচ পরিবারটি কৃষিনির্ভর।
৩
যে পরিবারের বসতবাটি ও কৃষি জমি উভয়ই আছে কিন্তু মোট জমির পরিমাণ ০.৫০ একরের কম, অথচ পরিবারটি কৃষিনির্ভর।
সরকারি আবেদন ফরমের অগ্রাধিকার ক্রম (১২ মে ১৯৯৭ গেজেট)
১
দুঃস্থ মুক্তিযোদ্ধা পরিবার
২
নদীভাঙ্গা পরিবার
৩
সক্ষম পুত্রসহ বিধবা বা স্বামী পরিত্যক্তা পরিবার
৪
কৃষি জমি নাই ও বাস্তুভিটাহীন পরিবার
তিন স্তরের কমিটি কাঠামো
(ক) জাতীয় কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা নির্বাহী কমিটি নীতিনির্ধারণী
- সভাপতি: ভূমি মন্ত্রী
- সদস্য: ৬টি বিভাগ থেকে ৬ জন সংসদ সদস্য (প্রধানমন্ত্রীর সাথে আলোচনাক্রমে ভূমি মন্ত্রী কর্তৃক মনোনীত)
- সদস্য: সচিব — ভূমি, কৃষি, পরিবেশ ও বন, স্বরাষ্ট্র, আইন বিচার ও সংসদ বিষয়ক মন্ত্রণালয় (৫ জন সচিব)
- সদস্য: মহাপরিচালক, ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর
- সদস্য: চেয়ারম্যান, ভূমি আপিল বোর্ড ও চেয়ারম্যান, ভূমি সংস্কার বোর্ড
- সদস্য: ৬টি বিভাগের ৬ জন বিভাগীয় কমিশনার
- সদস্য: এডাব (ADAB)-এর চেয়ারম্যান/প্রতিনিধি + জাতীয় কৃষক সংগঠনের ২ জন মনোনীত প্রতিনিধি
- সদস্য-সচিব: যুগ্ম-সচিব (প্রশাসন), ভূমি মন্ত্রণালয়
- বৈঠক: প্রতি ৩ মাসে অন্তত ১ বার
(খ) জেলা কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত কমিটি অনুমোদনকারী
- আহ্বায়ক: জেলা প্রশাসক (DC)
- সদস্য: পুলিশ সুপার, অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), বিভাগীয় বন কর্মকর্তা, জেলা কৃষি কর্মকর্তা
- সদস্য: জেলা কৃষক সংগঠনের ২ জন প্রতিনিধি + কৃষক সমবায় সংগঠনের ১ জন প্রতিনিধি
- সদস্য: এডাব/স্থানীয় এনজিও প্রতিনিধি + জেলা মুক্তিযোদ্ধা সংগঠনের ১ জন প্রতিনিধি
- সদস্য-সচিব: রেভিনিউ ডেপুটি কালেক্টর (RDC)
- উপদেষ্টা: ভূমি মন্ত্রী কর্তৃক মনোনীত সংশ্লিষ্ট এলাকার সংসদ সদস্য; প্রয়োজনে ইউপি চেয়ারম্যানও যুক্ত করা যায়
(গ) থানা/উপজেলা কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত কমিটি বাস্তবায়নকারী
- সভাপতি: উপজেলা নির্বাহী অফিসার (UNO); সদস্য: AC (Land), উপজেলা কৃষি কর্মকর্তা, থানার OC, স্থানীয় ইউপি চেয়ারম্যান ও কৃষক প্রতিনিধি
- মূল কাজ: খাস জমি চিহ্নিতকরণ, বেদখল জমি উদ্ধার, প্লট বিভক্তিকরণ, আবেদন বাছাই ও অগ্রাধিকার তালিকা প্রণয়ন করে জেলা কমিটিতে প্রেরণ
- বাতিল সুপারিশ: ১৯৭২ সালের পর বিধিবহির্ভূত বন্দোবস্ত পাওয়া গেলে নির্দিষ্ট অভিযোগ ও প্রমাণের ভিত্তিতে জেলা কমিটির কাছে বাতিলের সুপারিশ করতে পারে — জেলা কমিটির সিদ্ধান্তই চূড়ান্ত
আবেদন থেকে বন্দোবস্ত পর্যন্ত সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া
▶তালিকা প্রকাশ ও আপত্তির সময়সীমা
তালিকা প্রকাশ ও আপত্তির সময়সীমা
জেলা প্রশাসক প্রতি বাংলা মাসের ১ তারিখে সেই মাসে বরাদ্দকৃত ভূমিহীনদের তালিকার ৩ কপি (সংযোজনী-১০ ছক) মন্ত্রণালয়ে পাঠান; মন্ত্রণালয় জাতীয় পত্রিকায় প্রকাশের ব্যবস্থা করে। প্রকাশের পর ৩০ দিনের মধ্যে ভূমিহীনদের যোগ্যতা নিয়ে প্রশ্ন তুলে DC-এর কাছে অভিযোগ করা যায়।
▶কবুলিয়ত ও ডিসিআর
কবুলিয়ত ও ডিসিআর
অনুমোদনের অবগতিপত্র পেয়ে ভূমিহীন পরিবারপ্রধান প্রতি একর বা তার অংশের জন্য ১.০০ টাকা হারে সেলামি ও চলতি বছরের খাজনা DCR-এর মাধ্যমে তহশীল অফিসে জমা দিয়ে রশিদ সংগ্রহ করেন — এরপর কবুলিয়ত সম্পাদন। কবুলিয়ত সম্পাদনের পরেই উপজেলা কমিটির সদস্যরা সরেজমিনে দখল বুঝিয়ে দেন।
▶শর্তাবলি ও বাতিলযোগ্যতা
শর্তাবলি ও বাতিলযোগ্যতা
বন্দোবস্তকৃত জমি কোনোভাবেই বিক্রয় বা হস্তান্তর করা যাবে না, তবে উত্তরাধিকারীদের নামে পরিবর্তন করা যাবে। মেয়াদ ৯৯ বছর। বন্দোবস্তপ্রাপ্ত ব্যক্তি প্রকৃতপক্ষে ভূমিহীন নয় প্রমাণিত হলে বন্দোবস্ত বাতিল হবে এবং সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তার বিরুদ্ধেও ব্যবস্থা নেওয়া হবে। জেলা প্রশাসক স্বেচ্ছায় বা অভিযোগের ভিত্তিতে, নথিতে কারণ লিপিবদ্ধ করে যেকোনো সময় বন্দোবস্ত বাতিল করতে পারেন — এই আদেশের বিরুদ্ধে বিভাগীয় কমিশনারের কাছে আপিল (চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত)।
অকৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা, ১৯৯৫
▶পরিস্থিতি ১ — অধিগ্রহণ-ক্ষতিগ্রস্ত পূর্বমালিকের অগ্রাধিকার বন্দোবস্ত
পরিস্থিতি ১ — অধিগ্রহণ-ক্ষতিগ্রস্ত পূর্বমালিকের অগ্রাধিকার বন্দোবস্ত
যেসব অধিগ্রহণকৃত জমি পরে পুনঃগ্রহণের মাধ্যমে খাস হয়েছে, তার মূল মালিক বা বৈধ উত্তরাধিকারীকে বাজারদরে (ক্ষতিপূরণের টাকার সাথে সমন্বয় ছাড়াই) নিচের সীমায় বন্দোবস্ত দেওয়া যায়:
প্রতিটি ক্ষেত্রে বরাদ্দকৃত জমি তার কাছ থেকে অধিগ্রহণকৃত জমির অর্ধেকের বেশি হতে পারবে না। একজন ক্ষতিগ্রস্ত মালিকের জন্য শুধু একজনকেই এই সুবিধা দেওয়া হবে।
| এলাকা | সর্বোচ্চ সীমা | সর্বনিম্ন গ্যারান্টি |
|---|---|---|
| মেট্রোপলিটন এলাকা | ০.০৮ একর (৮ শতাংশ) | শহর এলাকায় ন্যূনতম ০.০৪ একর |
| জেলা/থানা সদর ও পৌর এলাকা | ০.১৬ একর (১৬ শতাংশ) | — |
| অন্যান্য (গ্রামীণ) এলাকা | ০.৩২ একর (৩২ শতাংশ) | পল্লী এলাকায় ন্যূনতম ০.১০ একর |
▶পরিস্থিতি ২ — মুক্তিযোদ্ধা সমবায় আবাসন প্রকল্প
পরিস্থিতি ২ — মুক্তিযোদ্ধা সমবায় আবাসন প্রকল্প
কমপক্ষে ১৫ জন প্রকৃত মুক্তিযোদ্ধার সমন্বয়ে গঠিত সমবায় সংগঠনকে বহুতল আবাসিক ভবন (ন্যূনতম ৫ তলা) নির্মাণের জন্য মেট্রোপলিটন এলাকায় সর্বোচ্চ ১.০ একর এবং জেলা বা থানা সদরে সর্বোচ্চ ৩ একর পর্যন্ত খাস জমি বন্দোবস্ত দেওয়া যায়।
▶পরিস্থিতি ৩ — খাস পুকুর ও জলমহাল
পরিস্থিতি ৩ — খাস পুকুর ও জলমহাল
ব্যক্তির জন্য সর্বোচ্চ ২০ একর, নিবন্ধিত সমবায়/প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানির জন্য সর্বোচ্চ ৫০ একর, পাবলিক লিমিটেড কোম্পানির জন্য যেকোনো আয়তন — প্রাথমিকভাবে ১০ বছরের জন্য, প্রথম ৫ বছরে প্রকল্প সফল হলে দীর্ঘমেয়াদে রূপান্তরযোগ্য।
▶অনুচ্ছেদ ৩.০(দ) — বন্দোবস্তের আওতাবহির্ভূত জমি
অনুচ্ছেদ ৩.০(দ) — বন্দোবস্তের আওতাবহির্ভূত জমি
খাস খতিয়ানভুক্ত রাস্তাঘাট, নদী, খাল, বিল, পয়ঃনালি, পুকুর-পাড়/বাঁধ, কবরস্থান, শ্মশান, পার্ক, খেলার মাঠ, হাটবাজার এবং ভূমি প্রশাসনের নিজস্ব দপ্তরের জমি — এই তালিকার কোনোটাই বন্দোবস্তযোগ্য নয়, নীতিমালার ব্যতিক্রম হিসেবেও না।
দুইটাই ২০২৩ সালের নতুন আইন — একটা কতটুকু জমি রাখা যাবে বলে, আরেকটা জমি নিয়ে অপরাধ হলে কী হবে বলে
পুরনো বনাম নতুন — এক নজরে কী বদলেছে
| বিষয় | আগে (রহিত) | এখন (২০২৩) |
|---|---|---|
| কৃষি জমির সিলিং আইন | Land Reforms Ordinance, ১৯৮৪ (অধ্যাদেশ — সামরিক শাসনামলে জারি) | ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ (সংসদে পাস, Act 37/2023) — সিলিং একই (৬০ বিঘা) থাকলেও এখন এটা প্রকৃত আইন, অধ্যাদেশ নয় |
| ভূমি উন্নয়ন কর আইন | Land Development Tax Ordinance, ১৯৭৬ | ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ — মওকুফ সীমা ও হার কাঠামো স্পষ্টীকৃত ও হালনাগাদ |
| জাল দলিল/জবরদখলের প্রতিকার | শুধু দেওয়ানি মামলা (Specific Relief Act) — বছরের পর বছর সময় লাগত, ফৌজদারি সাজার সরাসরি বিধান ছিল না | ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ — সরাসরি ফৌজদারি অপরাধ, ৭ বছর পর্যন্ত সাজা, জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেট দ্রুত দখল ফিরিয়ে দিতে পারেন |
কেন এই তিনটা মনে রাখা জরুরি: BCS বা বিভাগীয় পরীক্ষায় প্রায়ই “কোন আইনে/অধ্যাদেশে এই বিধান আছে” জাতীয় প্রশ্ন আসে — পুরনো নাম বললে ভুল উত্তর হবে, কারণ তিনটাই এখন হয় রহিত না হয় নতুন সংযোজন।
ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ (Act No. 37 of 2023) — ১৯৮৪ সালের অধ্যাদেশ রহিত করে প্রণীত
▶জমির সিলিং§4 · সর্বোচ্চ ৬০ প্রমিত বিঘা
জমির সিলিং
§4 · সর্বোচ্চ ৬০ প্রমিত বিঘা
এক পরিবার সর্বোচ্চ ৬০ প্রমিত বিঘা (১ বিঘা = ৩৩ শতাংশ, অর্থাৎ প্রায় ১৯.৮ একর) কৃষি জমি রাখতে পারবে। এর বেশি জমি ক্রয়, উত্তরাধিকার বা অন্য কোনোভাবে অর্জন করা যাবে না; অতিরিক্ত জমি সরকারে ন্যস্ত হয়ে যাবে এবং তার জন্য ক্ষতিপূরণ পাওয়া যাবে শুধু সেই ক্ষেত্রেই যদি তা উত্তরাধিকার, দান বা উইলের মাধ্যমে অর্জিত হয়ে থাকে।
৬০ বিঘা সিলিং
▶বর্গাচাষির অধিকারবর্গা চুক্তি, উচ্ছেদের কারণ
বর্গাচাষির অধিকার
বর্গা চুক্তি, উচ্ছেদের কারণ
বর্গাচাষি (শেয়ারক্রপার) হিসেবে স্বীকৃতি, উৎপাদিত ফসল বণ্টনের নিয়ম, আর বর্গাচাষিকে শুধু নির্দিষ্ট কারণেই (নিজে ব্যক্তিগত চাষ না করা, শর্ত লঙ্ঘন, স্বেচ্ছায় পরিত্যাগ, অথবা মালিকের ব্যক্তিগত চাষের প্রয়োজন) উচ্ছেদ করা যাবে।
বর্গাচাষির অধিকার ও উচ্ছেদ
▶হোমস্টেড সুরক্ষা ও বেনামি লেনদেন নিষেধ
হোমস্টেড সুরক্ষা ও বেনামি লেনদেন নিষেধ
এক বিঘার মধ্যে হোমস্টেড থেকে কাউকে উচ্ছেদ করা যাবে না এবং ভূমিহীনকে হোমস্টেডের জন্য খাস জমি বন্দোবস্তের বিধান আছে; অন্য কারো নামে বেনামি সম্পত্তি ক্রয় নিষিদ্ধ।
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩
▶ভূমি জালিয়াতি সংক্রান্ত অপরাধ§5 · সর্বোচ্চ ৭ বছর কারাদণ্ড, অজামিনযোগ্য
ভূমি জালিয়াতি সংক্রান্ত অপরাধ
§5 · সর্বোচ্চ ৭ বছর কারাদণ্ড, অজামিনযোগ্য
জাল দলিল সৃজন, দলিলের অংশ প্রতারণামূলকভাবে কর্তন-পরিবর্তন, মিথ্যা তথ্য দিয়ে দলিল স্বাক্ষর, বা কর্তৃপক্ষকে মিথ্যা তথ্য প্রদান — এসব করলে সর্বোচ্চ ৭ বছর কারাদণ্ড ও অর্থদণ্ড, অপরাধটি অজামিনযোগ্য।
§5 জালিয়াতি — ৭ বছর সাজা
▶প্রতারণা রোধে হালনাগাদ খতিয়ান বাধ্যতামূলক§6
প্রতারণা রোধে হালনাগাদ খতিয়ান বাধ্যতামূলক
§6
SAT Act §143 বা §144-এর অধীন হালনাগাদকৃত সর্বশেষ খতিয়ান এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের প্রমাণ দেখাতে না পারলে জমি বিক্রয়, দান, হেবা, হস্তান্তর, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা দলিল রেজিস্ট্রেশন করা যাবে না — তবে এতে Registration Act ১৯০৮-এর বিধান খর্ব হবে না।
§6 হালনাগাদ খতিয়ান বাধ্যতামূলক
▶জবরদখল থেকে দখল উদ্ধার§15, §20, §22
জবরদখল থেকে দখল উদ্ধার
§15, §20, §22
জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেট জাল/প্রতারণামূলক দলিল প্রমাণিত হলে দলিল বাতিল করে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নোট দেওয়ার নির্দেশ দিতে পারেন এবং এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটকে নির্দেশ দিয়ে প্রকৃত মালিককে দখল বুঝিয়ে দিতে পারেন — এর জন্য আলাদা দেওয়ানি মামলার প্রয়োজন নেই।
§15,20,22 দখল উদ্ধার§16 সহায়তায় সমান শাস্তি
এই আইনগুলো ওপরের স্তম্ভগুলোর সাথে প্রতিনিয়ত জড়িয়ে কাজ করে — একা কোনোটাই সম্পূর্ণ ছবি দেয় না
Transfer of Property Act, ১৮৮২ — বিক্রয়, বন্ধক, লিজ, দান, বিনিময়
▶হস্তান্তরের পাঁচ রূপ
হস্তান্তরের পাঁচ রূপ
জমি হস্তান্তরের প্রতিটা রূপের সাধারণ ভিত্তি এই আইনেই — SAT Act শুধু রায়তি জমির ক্ষেত্রে বাড়তি বিধিনিষেধ (যেমন প্রি-এম্পশন) যোগ করে।
§54 বিক্রয়
§58 বন্ধক
§105 লিজ
§118 বিনিময়
§122 দান
Registration Act, ১৯০৮ ও স্ট্যাম্প শুল্ক — বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশন
▶কোন দলিল বাধ্যতামূলক, কত সময়ে, কত খরচ
কোন দলিল বাধ্যতামূলক, কত সময়ে, কত খরচ
১০০ টাকার বেশি মূল্যের স্থাবর সম্পত্তির যেকোনো হস্তান্তর দলিল বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রি করতে হয় (§17), সম্পাদনের ৪ মাসের মধ্যে (§23), নাহলে সেই দলিল আদালতে সম্পত্তির অধিকার প্রমাণে গ্রহণযোগ্য হয় না (§49)।
| খরচের খাত | আনুমানিক হার (সাফ কবলা/বিক্রয় দলিল) |
|---|---|
| রেজিস্ট্রেশন ফি | দলিলমূল্যের ২% |
| স্ট্যাম্প শুল্ক | দলিলমূল্যের ~১.৫% |
| স্থানীয় সরকার কর | দলিলমূল্যের ৩% (এলাকাভেদে ভিন্ন হতে পারে) |
| উৎস কর (Source Tax) | মৌজাভিত্তিক নির্ধারিত হার, এলাকাভেদে ভিন্ন |
| ই-ফি / এন-ফি / এনএন-ফি / হলফনামা | নির্দিষ্ট ছোট অঙ্কের ফি (একত্রে কয়েকশ টাকা) |
খেয়াল রাখো: এই হারগুলো প্রতি অর্থবছরের বাজেটে/SRO দ্বারা পরিবর্তিত হয় — বড় অঙ্কের লেনদেনের আগে হাল নাগাদ হার সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বা সংশ্লিষ্ট নোটিফিকেশন থেকে যাচাই করে নেওয়া উচিত।
Non-Agricultural Tenancy Act, ১৯৪৯ — অকৃষি প্রজাস্বত্ব
▶সংজ্ঞা, নবায়ন, অগ্রক্রয় ও সাব-লিজ নিষেধ
সংজ্ঞা, নবায়ন, অগ্রক্রয় ও সাব-লিজ নিষেধ
§2(4)-(5)-এ “অকৃষি জমি” ও “অকৃষি প্রজা”র সংজ্ঞা। §8 অনুযায়ী ১২ বছরের বেশি মেয়াদী প্রজাস্বত্ব স্বয়ংক্রিয়ভাবে নবায়নযোগ্য ও উত্তরাধিকারসূত্রে বর্তায়। §24 অনুযায়ী সহ-অংশীদার বা immediate landlord অগ্রক্রয়ের অধিকার পান। §26A (১৯৬৭ সংযোজিত) অনুযায়ী সাব-লিজ সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ — লঙ্ঘন করলে প্রজাস্বত্ব সম্পূর্ণ বিলুপ্ত হয়ে সরাসরি সরকারে ন্যস্ত হয়ে যায়। §85 অনুযায়ী সরকারি অকৃষি জমিতে এই আইন প্রযোজ্য নয়, তবে ঊর্ধ্বস্বত্ব অধিগ্রহণে প্রজার অধিকার অক্ষুণ্ণ থাকে।
§8 নবায়ন ও উত্তরাধিকার
§24 অগ্রক্রয়ের ক্ষমতা
§26A সাব-লিজ নিষেধ
§85 প্রযোজ্যতার সীমা
Partition Act, ১৮৯৩ + CPC Order XX Rule 18 — ভাগবাটোয়ারা মামলা
▶বিক্রয়, অগ্রক্রয় ও পারিবারিক বাড়ি সুরক্ষা
বিক্রয়, অগ্রক্রয় ও পারিবারিক বাড়ি সুরক্ষা
যৌথ মালিকানার জমি ভাগাভাগি নিয়ে দ্বন্দ্ব হলে বাটোয়ারা মামলা করতে হয়। §2 অনুযায়ী শারীরিক বিভাজন অব্যবহারিক হলে আদালত পুরো সম্পত্তি বিক্রির আদেশ দিতে পারেন (অন্তত অর্ধেক মূল্যের অংশীদারের সম্মতিতে)। §3 অনুযায়ী অসম্মত অংশীদাররা আদালত-নির্ধারিত মূল্যে বাকিদের অংশ কিনে নেওয়ার অগ্রাধিকার পান। §4-এর সবচেয়ে ব্যবহৃত বিধান — কোনো বহিরাগত (স্ট্রেঞ্জার-পারচেজার) পারিবারিক বসতবাড়ির অংশ কিনে বাটোয়ারা চাইলে, পরিবারের সদস্যরা ন্যায্যমূল্যে তাকে জোরপূর্বক বিক্রিতে বাধ্য করতে পারেন। §8 অনুযায়ী এই বিক্রয়াদেশ CPC-এর অর্থে একটা ডিক্রি (আপিলযোগ্য), আর §9 অনুযায়ী আংশিক বাটোয়ারা + আংশিক বিক্রয়ের মিশ্র আদেশও সম্ভব।
§2 বিক্রয়ের আদেশ
§3 অগ্রক্রয়ের অধিকার
§4 স্ট্রেঞ্জার-পারচেজার বিধান
§8-9 ডিক্রি ও মিশ্র আদেশ
Vested Property Return Act, ২০০১ — অর্পিত সম্পত্তি প্রত্যর্পণ
▶তালিকা, ট্রাইব্যুনাল ও দখল হস্তান্তর
তালিকা, ট্রাইব্যুনাল ও দখল হস্তান্তর
“শত্রু সম্পত্তি” নামে ১৯৬৫ ও পরবর্তী যুদ্ধকালীন আইনে সরকারে ন্যস্ত হওয়া সংখ্যালঘুদের সম্পত্তি প্রকৃত মালিককে ফিরিয়ে দেওয়ার আইন। §6 প্রত্যর্পণযোগ্য সম্পত্তির মানদণ্ড ঠিক করে, §9 অনুযায়ী সেই তালিকা গেজেটে প্রকাশিত হয়। §16 ও §17 ট্রাইব্যুনাল স্থাপন ও এখতিয়ার, §19-20 আপিল ট্রাইব্যুনাল। §11 অনুযায়ী ডিক্রির পর ৩০ দিনের মধ্যে DC দখল হস্তান্তর করেন; §14 অস্থায়ী ইজারার (অকৃষি <১২ বছর, কৃষি <১৫ বছর) বিশেষ বিধান দেয়। §25 ক্রয়ে অগ্রাধিকার দেয় আর §28 অনুযায়ী অর্পিত সম্পত্তি বাবদ কোনো ক্ষতিপূরণ বা অন্য দাবি করা যাবে না।
§6, §9 তালিকা ও প্রকাশনা
§16-20 ট্রাইব্যুনাল কাঠামো
§11, §14 দখল ও ইজারা
§25, §28 অগ্রক্রয় ও দাবি-নিষেধ
ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ — ১৯৭৬ সালের অধ্যাদেশ রহিত করে প্রণীত
▶মওকুফ সীমা ও কর হার
মওকুফ সীমা ও কর হার
ব্যক্তি ও পরিবারভিত্তিক কৃষি জমির মোট পরিমাণ ৮.২৫ একর (২৫ বিঘা) পর্যন্ত হলে সম্পূর্ণ ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ (ইক্ষু চাষ, লবণ চাষ ও কৃষকের অ-বাণিজ্যিক পুকুরসহ)। বেশি হলে সম্পূর্ণ জমির উপর কর প্রযোজ্য, শুধু বাড়তি অংশের উপর নয়।
০.৫০-১.৪৯ একর জমির মালিককে “প্রান্তিক চাষী” ও ১.৫০-২.৪৯ একর জমির মালিককে “ক্ষুদ্র চাষী” বলা হয় (ভর্তুকি ও কৃষিঋণ নীতিতে ব্যবহৃত)। মসজিদ, ঈদগাহ, মন্দির, গির্জা, প্যাগোডা, কবরস্থান ও শ্মশানঘাটের কর DC আবেদনের ভিত্তিতে মওকুফ করতে পারেন। এই আইন সমগ্র বাংলাদেশে প্রযোজ্য, তবে রাঙ্গামাটি, বান্দরবান, খাগড়াছড়িতে প্রযোজ্য নয়। বকেয়া করে বার্ষিক ৬.২৫% হারে চক্রবৃদ্ধি সুদ যুক্ত হয়।
| জমির পরিমাণ | হার |
|---|---|
| ৮.২৫ একর (২৫ বিঘা) পর্যন্ত | সম্পূর্ণ মওকুফ |
| ২৫ বিঘার অধিক থেকে ১০ একর পর্যন্ত | প্রতি শতাংশ ৫০ পয়সা |
| ১০ একরের ঊর্ধ্বে | প্রতি শতাংশ ১ টাকা |
| বাণিজ্যিক ব্যবহার (চা/কফি/রাবার/বাগান, বাণিজ্যিক মৎস্য/পোল্ট্রি/গবাদি খামার) | পরিমাণ নির্বিশেষে প্রতি শতাংশ ২ টাকা |
৮.২৫ একর মওকুফ নিয়ম
Real Estate Development and Management Act, ২০১০ — ডেভেলপার-ক্রেতা সম্পর্ক
▶নিবন্ধন, দখল হস্তান্তর ও রেজিস্ট্রেশনের বাধ্যবাধকতাAct 48 of 2010 — ২০০৮ সালের অধ্যাদেশ (৫৬/২০০৮) রহিত করে প্রণীত
নিবন্ধন, দখল হস্তান্তর ও রেজিস্ট্রেশনের বাধ্যবাধকতা
Act 48 of 2010 — ২০০৮ সালের অধ্যাদেশ (৫৬/২০০৮) রহিত করে প্রণীত
ফ্ল্যাট/প্লট বিক্রিকারী ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানকে বাধ্যতামূলক নিবন্ধন নিতে হয়, লে-আউট প্ল্যান অনুমোদিত করাতে হয়, আর অনুমোদিত নকশার ব্যত্যয় ঘটিয়ে কমন স্পেস কমানো নিষিদ্ধ। §9 অনুযায়ী সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের পর ডেভেলপার সর্বোচ্চ ৩ মাসের মধ্যে ক্রেতাকে দখল বুঝিয়ে দিতে ও হস্তান্তর দলিল রেজিস্ট্রি করে দিতে বাধ্য। হস্তান্তরের পর নির্দিষ্ট মেয়াদ পর্যন্ত (ন্যূনতম ২ বছর সাধারণত) কাঠামোগত ত্রুটির জন্য ডেভেলপারই রক্ষণাবেক্ষণ দায় বহন করে।
§9 ৩ মাসে দখল ও রেজিস্ট্রেশন
পরিবেশ ও জলাধার সংরক্ষণ আইন — জমির ব্যবহারের উপর বিধিনিষেধ
▶পুকুর/জলাশয় ভরাট নিষেধাজ্ঞা
পুকুর/জলাশয় ভরাট নিষেধাজ্ঞা
পরিবেশ সংরক্ষণ আইন ১৯৯৫ ও পরিবেশ সংরক্ষণ (সংশোধন) আইন ২০১০-এর অধীনে প্রাকৃতিক জলাধার, পুকুর, নদী বা জলাশয় অনুমতি ছাড়া ভরাট করে স্থাপনা নির্মাণ নিষিদ্ধ ও শাস্তিযোগ্য অপরাধ — খতিয়ানে জমির শ্রেণি “জলাশয়/পুকুর” থাকলেও পরিবেশ অধিদপ্তরের ছাড়পত্র ছাড়া তা ভরাট বা শ্রেণি পরিবর্তন করা যায় না, এমনকি ব্যক্তিমালিকানার জলাশয় হলেও।
এগুলো সরাসরি “ভূমি আইন” না — কিন্তু জমির মামলা-মোকদ্দমা, দখল পুনরুদ্ধার, বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রি ও ধর্মীয় সম্পত্তি ব্যবস্থাপনায় প্রতিদিন ব্যবহৃত হয়
Limitation Act, ১৯০৮ — কতদিন পর মামলা করা যাবে না
▶দখল পুনরুদ্ধারের মামলার সময়সীমাArticle 142, 144
দখল পুনরুদ্ধারের মামলার সময়সীমা
Article 142, 144
দখলচ্যুত হওয়ার পর দখল পুনরুদ্ধারের মামলা করতে হয় দখলচ্যুতির তারিখ থেকে ১২ বছরের মধ্যে (Article 142 — নিজে দখলে থেকে বেদখল হলে; Article 144 — অন্য যেকোনো স্বার্থের ক্ষেত্রে)। এই সময়সীমা পার হয়ে গেলে §28 অনুযায়ী প্রকৃত মালিকের সম্পত্তির অধিকারই নিঃশেষ (extinguished) হয়ে যায় — শুধু প্রতিকারের অধিকার হারায় না, বরং আইনগতভাবে দখলকারীই নতুন মালিক হয়ে যান। একেই বলে “প্রতিকূল দখল” (Adverse Possession)।
Art.142/144 — ১২ বছর§28 অধিকার নিঃশেষ
▶সরকারি জমির বিরুদ্ধে প্রতিকূল দখলের সময়সীমাArticle 149
সরকারি জমির বিরুদ্ধে প্রতিকূল দখলের সময়সীমা
Article 149
ব্যক্তির বিরুদ্ধে ১২ বছর যথেষ্ট হলেও, সরকারি (খাস) জমির ক্ষেত্রে প্রতিকূল দখলের মাধ্যমে মালিকানা দাবি করতে লাগবে ৬০ বছর — আদালতের সিদ্ধান্তে এই বর্ধিত মেয়াদ বহুবার নিশ্চিত হয়েছে (যেমন Fazlur Rahman বনাম Bangladesh মামলা)। ফলে ৩০-৪০ বছর ধরে দখলে থাকলেই সরকারি খাস জমির উপর মালিকানা দাবি প্রতিষ্ঠিত হয় না।
Art.149 — সরকারি জমিতে ৬০ বছর
▶সহ-অংশীদারের প্রতিকূল দখল ও প্রতারণার ক্ষেত্রে সময়সীমা
সহ-অংশীদারের প্রতিকূল দখল ও প্রতারণার ক্ষেত্রে সময়সীমা
কোনো সহ-অংশীদার একাই দখলে থেকে নিজের নামে আলাদাভাবে নামজারি ও খাজনা পরিশোধ করতে থাকলে, ১২ বছর পার হওয়ার পর অন্য অংশীদারদের অধিকার নিঃশেষ হয়ে যেতে পারে। তবে প্রতারণা বা জালিয়াতির ক্ষেত্রে সময়সীমা গণনা শুরু হয় প্রতারণাটি জানতে পারার তারিখ থেকে (§18), জালিয়াতির তারিখ থেকে নয় — আর প্রতারণার ভিত্তিতে দলিল বাতিলের মামলার সাধারণ সময়সীমা ৩ বছর (Article 95)।
§18 প্রতারণা জানার তারিখ থেকে গণনা
▶সহজাধিকার (Easement) অর্জনের সময়সীমা§26 + Easement Act ১৮৮২
সহজাধিকার (Easement) অর্জনের সময়সীমা
§26 + Easement Act ১৮৮২
চলাচলের রাস্তা (right of way), আলো-বাতাস (light and air), বা পানির প্রবাহের অধিকার কেউ যদি বাধাহীনভাবে ২০ বছর ধরে ভোগ করে, তাহলে সেটা আইনি সহজাধিকার (prescriptive easement) হিসেবে প্রতিষ্ঠিত হয়ে যায় — মালিক পরে চাইলেও সহজে বন্ধ করতে পারেন না। Easement Act ১৮৮২-এর অধীনে “ডমিন্যান্ট” (সুবিধাভোগী) ও “সার্ভিয়েন্ট” (বোঝা বহনকারী) জমির এই সম্পর্ক জমি ক্রয়ের আগে অবশ্যই যাচাই করা উচিত।
Specific Relief Act, ১৮৭৭ — দখল ও ঘোষণামূলক মামলার হাতিয়ার
▶§8 বনাম §9 — দুই ধরনের দখল-মামলা
§8 বনাম §9 — দুই ধরনের দখল-মামলা
§8 (স্বত্বসহ দখল পুনরুদ্ধার): নিজের স্বত্ব/মালিকানা প্রমাণ করে সম্পূর্ণ দখল ফেরত চাওয়া — সময়সীমা নেই বললেই চলে (Limitation Act-এর সাধারণ ১২ বছরের নিয়ম প্রযোজ্য), আদালত মালিকানা নিয়েও সিদ্ধান্ত দেন। §9 (শুধু দখল পুনরুদ্ধার — সামারি প্রতিকার): মালিকানা প্রমাণ ছাড়াই, শুধু “আমি শান্তিপূর্ণভাবে দখলে ছিলাম, জোর করে বেদখল করা হয়েছে” এটা প্রমাণ করলেই দখল ফেরত পাওয়া যায় — কিন্তু বেদখলের ৬ মাসের মধ্যে মামলা করতে হয়, সরকারের বিরুদ্ধে এই ধারায় মামলা করা যায় না, আর এই মামলার রায়ের বিরুদ্ধে কোনো আপিল-রিভিউ হয় না।
§8 স্বত্বসহ দখল§9 সামারি দখল (৬ মাস)
▶§42 ঘোষণামূলক মামলা ও §53-৫৫ নিষেধাজ্ঞা
§42 ঘোষণামূলক মামলা ও §53-৫৫ নিষেধাজ্ঞা
§42 অনুযায়ী কেউ তার মালিকানা বা অধিকার নিয়ে অনিশ্চয়তা থাকলে শুধু “ঘোষণা” (declaration) চেয়ে মামলা করতে পারেন, ক্ষতিপূরণ ছাড়াই। §53-৫৪ অস্থায়ী ও চিরস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার (injunction) বিধান দেয় — জমি নিয়ে বিরোধ চলাকালীন প্রতিপক্ষকে নির্মাণ/বিক্রি/দখল থেকে বিরত রাখতে এটাই সবচেয়ে ব্যবহৃত হাতিয়ার। §55 আবার বিপরীত কিছু করতে বাধ্য করার (mandatory injunction) ক্ষমতা দেয়।
§42 ঘোষণামূলক মামলা§53-54 নিষেধাজ্ঞা§55 বাধ্যতামূলক নিষেধাজ্ঞা
Wakf Ordinance, ১৯৬২ — ধর্মীয়/দাতব্য সম্পত্তির ব্যবস্থাপনা
▶সংজ্ঞা ও পৃথক খতিয়ান§2, §6A
সংজ্ঞা ও পৃথক খতিয়ান
§2, §6A
§2 অনুযায়ী কোনো মুসলমান (এমনকি অমুসলিমও) কর্তৃক ধর্মীয়, পবিত্র বা দাতব্য উদ্দেশ্যে স্থাবর/অস্থাবর সম্পত্তি স্থায়ীভাবে উৎসর্গ করাকে ওয়াকফ বলে। §6A অনুযায়ী ওয়াকফ সম্পত্তির জন্য পৃথক খতিয়ান (রেকর্ড-অফ-রাইটস) প্রস্তুত করার বিধান আছে — এটাই SAT Act §10A-এর সাথে সরাসরি সংযোগস্থল (দেখো ট্যাব ১)।
§2 ওয়াকফের সংজ্ঞা§6A পৃথক খতিয়ান
▶প্রশাসক, কমিটি ও আপিল§19, §35, §59
প্রশাসক, কমিটি ও আপিল
§19, §35, §59
ধর্ম মন্ত্রণালয়ের অধীনে ওয়াকফ প্রশাসকের কার্যালয় (১৯৮৮ সালে গঠিত, বর্তমানে প্রায় ৭০,৯৫৫ একর ওয়াকফ সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা করে) মুতাওয়াল্লি নিয়োগ/অপসারণ তদারকি করে। §19 প্রতিটা ওয়াকফের জন্য কমিটি গঠনের বিধান দেয়। প্রশাসকের কোনো আদেশে অসন্তুষ্ট হলে §35 অনুযায়ী ৩ মাসের মধ্যে সংশ্লিষ্ট ট্রাইব্যুনালে আপিল করা যায়। §59 মুতাওয়াল্লির সম্পত্তি দেখাশোনার মৌলিক অধিকার নিশ্চিত করে।
§35 আপিল (৩ মাস)
অর্থ ঋণ আদালত আইন, ২০০৩ — বন্ধকী জমি নিলাম বিক্রয়
▶ব্যাংকঋণ শোধ না হলে বন্ধকী জমির পরিণতি§12, §33
ব্যাংকঋণ শোধ না হলে বন্ধকী জমির পরিণতি
§12, §33
ব্যাংক/আর্থিক প্রতিষ্ঠান ঋণ আদায়ের জন্য মামলা করার আগে §12 অনুযায়ী নিজ দখলে থাকা বন্ধকী/জামানতি সম্পত্তি (যদি নিজ দখলে থাকে) আগে বিক্রি করে ঋণের সাথে সমন্বয় করতে বাধ্য। মামলা হলে এবং ডিক্রি জারি হলে §33 অনুযায়ী বন্ধকী স্থাবর সম্পত্তি প্রকাশ্য নিলামে বিক্রি হয় — চূড়ান্ত নিলাম বিক্রয়ের পর বিবাদী-দায়িকের সম্পত্তি পুনরুদ্ধারের অধিকার (Right to Redeem) স্থায়ীভাবে শেষ হয়ে যায়।
§12 পূর্ব-বিক্রয় বাধ্যবাধকতা§33 নিলাম ও Right to Redeem সমাপ্তি
ব্যবহারিক প্রয়োগ: DC অফিসে ভূমি সংক্রান্ত অভিযোগ তদন্তকালে প্রায়ই দেখা যায় কেউ ৩০-৪০ বছর জমি দখলে রেখে “প্রতিকূল দখল” দাবি করছেন — কিন্তু জমিটা যদি সরকারি খাস হয় তাহলে ৬০ বছরের নিচে এই দাবি ধোপে টেকে না (Article 149)। আবার কোনো জমির বিরোধে দ্রুত পদক্ষেপ দরকার হলে Specific Relief Act §9-এর সামারি প্রতিকারই (মালিকানা প্রমাণ ছাড়া, শুধু সাম্প্রতিক বেদখল প্রমাণ করে) সবচেয়ে দ্রুততম পথ — তবে ৬ মাস পার হয়ে গেলে সেই পথ বন্ধ, তখন পূর্ণাঙ্গ §8 মামলাই একমাত্র উপায়।
এই অংশটা কোনো নির্দিষ্ট আইনের ধারা না — বরং land.gov.bd প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে উপরের আইনগুলোর প্রক্রিয়া কীভাবে বাস্তবে ডিজিটালি বাস্তবায়িত হয় তার বর্ণনা
▶ই-নামজারি / ই-মিউটেশন
ই-নামজারি / ই-মিউটেশন
২০১৬ সালের ডিসেম্বরে ৭টি উপজেলায় পাইলট প্রকল্প হিসেবে শুরু, ২০১৮ সাল থেকে ধাপে ধাপে সারাদেশে সম্প্রসারিত — এখন নামজারি সম্পূর্ণভাবে অনলাইনে land.gov.bd মাধ্যমে বা নিকটস্থ ডিজিটাল সেন্টার থেকে আবেদন করা যায়। সরকারি লক্ষ্যমাত্রা আবেদনের ২৮ কার্যদিবসের মধ্যে নিষ্পত্তি, বাস্তবে সাধারণত ২৮-৪৫ কার্যদিবস সময় লাগে। এই সিস্টেম উত্তরাধিকার ক্যালকুলেটরের সাথে সমন্বিত, ফলে ওয়ারিশ অনুযায়ী সম্পত্তির ভাগ স্বয়ংক্রিয়ভাবে নির্ভুল হিসাব করা যায়। ভূমি মন্ত্রণালয় ড্যাশবোর্ডের মাধ্যমে জেলা/উপজেলাভিত্তিক পেন্ডিং আবেদনের সংখ্যা এবং ২৮ দিনের বেশি সময় নেওয়া আবেদনের হার মনিটর করে।
▶অনলাইন খতিয়ান ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ
অনলাইন খতিয়ান ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ
land.gov.bd থেকে পুরনো CS/SA/RS/BS খতিয়ানের অনলাইন কপি (ই-পর্চা) সংগ্রহ করা যায়, আর ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) অনলাইনে পরিশোধের ব্যবস্থাও এখন চালু — DCR-ও ডিজিটালি ইস্যু হয়।
▶ব্যবহারিক সতর্কতা
ব্যবহারিক সতর্কতা
অনলাইন প্রক্রিয়া হলেও দালালের মাধ্যম এড়িয়ে নিজে সরাসরি আবেদন-ট্র্যাকিং করার পরামর্শ দেওয়া হয়; জটিলতা বা বিরোধ দেখা দিলে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩-এর §6 অনুযায়ী হালনাগাদ খতিয়ান ছাড়া হস্তান্তর নিষিদ্ধ হওয়ায়, এখন যেকোনো জমি কেনার আগে অনলাইনে খতিয়ান ও নামজারি রেকর্ড যাচাই করাটা কার্যত বাধ্যতামূলক অভ্যাসে পরিণত হয়েছে।
মনে রাখো: ডিজিটাল ব্যবস্থা প্রক্রিয়াকে দ্রুত করেছে, কিন্তু অন্তর্নিহিত আইনি কাঠামো একই থেকে গেছে — ই-নামজারি এখনো SAT Act §143B-143C-এর অধীনেই হয়, শুধু কাগজের বদলে অনলাইন ফরম আর ফিজিক্যাল সিরিয়ালের বদলে ডিজিটাল ড্যাশবোর্ড ট্র্যাকিং।
দুইটাই “সাধারণ” ভূমি আইনের বাইরের বিশেষ পরিস্থিতি — একটাতে ভৌগোলিক পরিবর্তন প্রশ্ন তোলে মালিকানার, আরেকটাতে সম্পূর্ণ ভিন্ন একটা আইনি কাঠামোই বলবৎ
চর জমি — এটা কোনো আলাদা “নীতিমালা” না, বরং SAT Act-এর একটা ধারার ওপর দাঁড়িয়ে আছে
প্রথমেই ভুল ভাঙা যাক: “চর জমি ব্যবস্থাপনা নীতিমালা” নামে বাংলাদেশে আলাদা কোনো অনুমোদিত আইন বা নীতিমালা নেই — গণমাধ্যমে ও গবেষণাপত্রে এখনো এমন একটা পৃথক নীতিমালা ও “চর বোর্ড” গঠনের দাবি ওঠে, তার মানেই এটা এখনো প্রণীত হয়নি। বাস্তবে নদীভাঙন ও চর জেগে ওঠাকে নিয়ন্ত্রণ করে সিকস্তি-পয়স্তি (Diluvion-Alluvion) নামের একটা পুরনো আইনি নীতি, যার শিকড় ১৮২৫ সালের Bengal Alluvion and Diluvion Regulation (Regulation XI of 1825) পর্যন্ত যায়।
▶সিকস্তি ও পয়স্তির সংজ্ঞা
সিকস্তি ও পয়স্তির সংজ্ঞা
সিকস্তি (Diluvion): নদী বা সমুদ্রের ভাঙনে জমি বিলীন হয়ে যাওয়া। পয়স্তি (Alluvion): নদীগর্ভে পলি জমে নতুন চর জেগে ওঠা — হতে পারে একই জায়গায় (মূল মালিকের জমি ফিরে আসা) অথবা সম্পূর্ণ নতুন জায়গায়।
▶SAT Act §86 ও ১৯৯৪ সালের সংশোধনী — আসল নিয়মThe State Acquisition and Tenancy (Amendment) Act, 1994 (Act 15 of 1994)
SAT Act §86 ও ১৯৯৪ সালের সংশোধনী — আসল নিয়ম
The State Acquisition and Tenancy (Amendment) Act, 1994 (Act 15 of 1994)
১৯৯৪ সালের সংশোধনীর মাধ্যমে বর্তমান নিয়ম স্থিরীকৃত হয়েছে: জমি সিকস্তি হয়ে গেলে সাময়িকভাবে সেই জমির মালিকানা রাষ্ট্রের কাছে চলে যায় (রায়ত/প্রজার মালিকানা স্থগিত থাকে, বিলুপ্ত হয় না), কিন্তু যদি ৩০ বছরের মধ্যে ঠিক একই দাগ/অবস্থানে জমি পয়স্তি হিসেবে পুনর্গঠিত হয়, তাহলে সেই জমির উপর মূল প্রজা বা তার উত্তরাধিকারীর মালিকানার অধিকার পুনর্বহাল হয়। কিন্তু যদি ৩০ বছর পার হয়ে যায়, অথবা জমি ভিন্ন কোনো অবস্থানে জেগে ওঠে, তাহলে সেটা সম্পূর্ণরূপে সরকারি খাস জমি হিসেবে গণ্য হবে এবং সাধারণ খাস জমি বন্দোবস্ত নীতিমালার (দেখো ট্যাব ৩) আওতায় নতুন করে বন্দোবস্ত দেওয়া যাবে।
§86 সিকস্তি-পয়স্তি৩০ বছরের নিয়ম (১৯৯৪ সংশোধনী)
▶পূর্ববর্তী আইনি অবস্থা (তুলনার জন্য)
পূর্ববর্তী আইনি অবস্থা (তুলনার জন্য)
১৯৯৪ সালের আগে এই বিষয়টা নিয়ন্ত্রিত হতো ১৮২৫ সালের Bengal Alluvion and Diluvion Regulation, বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন ১৮৮৫-এর §52 ও §86A (১৯৩৮ সালে সংশোধিত — তখন সময়সীমা ছিল ২০ বছর), আর মূল ১৯৫০ সালের SAT Act-এর অসম্পূর্ণ ৮৬ ধারা দিয়ে। ১৯৯৪ সালের সংশোধনীই প্রথমবার স্পষ্টভাবে ৩০ বছরের সময়সীমা নির্ধারণ করে।
▶জমি ফেরত পাওয়ার বাস্তব প্রক্রিয়া
জমি ফেরত পাওয়ার বাস্তব প্রক্রিয়া
সিকস্তি হওয়া জমি চর হিসেবে জেগে উঠলে উপজেলা ভূমি অফিসে (AC Land) দরখাস্ত দিয়ে ফেরত চাইতে হয় — দরখাস্তের সাথে পুরনো দলিল, খতিয়ান, দাখিলা (খাজনার রশিদ) ও ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের আদেশের ফটোকপি সংযুক্ত করতে হয়। ৮.২৫ একরের কম জমির মালিকরা এমনিতেই কর মওকুফ পান বলে আলাদা কর কমানোর প্রশ্ন ওঠে না, কিন্তু ২ টাকার “মওকুফ দাখিলা” রশিদটা মালিকানা প্রমাণের ধারাবাহিক প্রমাণ হিসেবে কাজে লাগে। বিরোধ দেখা দিলে উপজেলা ভূমি রাজস্ব কর্মকর্তার (AC Land) কাছে লিখিত অভিযোগ দাখিল করতে হয়।
নীতিগত সমালোচনা যা মনে রাখা দরকার: সাংবাদিক ও গবেষকরা নিয়মিত উল্লেখ করেন যে বর্তমান SAT Act ও খাস জমি নীতিমালা নদীভাঙন ও চর পুনর্গঠনের প্রকৃত বাস্তবতা (একাধিকবার জমি ভাঙা-গড়া, স্থানীয় জনগণের প্রকৃত ভূমিহীন হয়ে পড়া, প্রশাসনের সদিচ্ছার ওপর নির্ভরতা) মোকাবিলায় পর্যাপ্ত না — তাই একটা পৃথক “চর ব্যবস্থাপনা আইন” ও “চর বোর্ড” গঠনের দাবি এখনো নীতি-আলোচনায় সক্রিয়। বাংলাদেশের মোট ভূমির প্রায় ১০% চরভূমি হিসেবে চিহ্নিত।
পার্বত্য চট্টগ্রাম — সম্পূর্ণ ভিন্ন একটা ভূমি ব্যবস্থা
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কথা: রাঙ্গামাটি, বান্দরবান ও খাগড়াছড়ি — এই তিন পার্বত্য জেলায় SAT Act ১৯৫০, সাধারণ খাস জমি নীতিমালা, এমনকি ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩-ও (আগেই দেখেছ) সরাসরি প্রযোজ্য নয়। এখানে জমির মালিকানা ও ব্যবস্থাপনা সম্পূর্ণ আলাদা একটা প্রথাগত (customary) কাঠামোতে চলে।
▶Chittagong Hill Tracts Regulation, 1900Regulation 1 of 1900 — মূল ভিত্তি আইন
Chittagong Hill Tracts Regulation, 1900
Regulation 1 of 1900 — মূল ভিত্তি আইন
ব্রিটিশ আমলের এই রেগুলেশনই পার্বত্য চট্টগ্রামে সমতলের সাধারণ ভূমি আইন প্রয়োগ না করে হেডম্যান-কারবারি প্রথার (মৌজা প্রধান হেডম্যান, গ্রামপ্রধান কারবারি) মাধ্যমে প্রথাগত ভূমি ব্যবস্থাপনা বহাল রাখার ভিত্তি তৈরি করে। এখানে জমির বন্দোবস্ত জেলা প্রশাসক দেন, কিন্তু সংশ্লিষ্ট হেডম্যান/কারবারির সুপারিশ ও প্রথাগত রীতি মেনে — সমতলের মতো সরাসরি খতিয়ান-ভিত্তিক রায়তি স্বত্ব ব্যবস্থা এখানে নেই। অ-উপজাতীয় (বাঙালি) ব্যক্তিদের এখানে জমি ক্রয়/বন্দোবস্তের ক্ষেত্রে বিশেষ বিধিনিষেধ প্রযোজ্য।
▶পার্বত্য চট্টগ্রাম চুক্তি ১৯৯৭ ও জেলা পরিষদসমূহ
পার্বত্য চট্টগ্রাম চুক্তি ১৯৯৭ ও জেলা পরিষদসমূহ
১৯৯৭ সালের শান্তিচুক্তির পর রাঙ্গামাটি, বান্দরবান ও খাগড়াছড়ি — প্রতিটির জন্য পৃথক পার্বত্য জেলা পরিষদ আইন প্রণীত হয়, যা স্থানীয় ভূমি ব্যবস্থাপনার একাংশ আঞ্চলিক পরিষদ ও জেলা পরিষদের হাতে ন্যস্ত করে। ভূমি সংক্রান্ত ক্ষমতা হস্তান্তরের সুনির্দিষ্ট পরিধি নিয়ে রাজনৈতিক বিতর্ক আজও চলমান — চুক্তির ‘ঘ’ খণ্ডের ৪, ৫ ও ৬ ধারার বাস্তবায়ন নিয়ে বিভিন্ন পক্ষের ভিন্নমত আছে।
▶পার্বত্য চট্টগ্রাম ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তি কমিশন আইন, ২০০১
পার্বত্য চট্টগ্রাম ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তি কমিশন আইন, ২০০১
শান্তিচুক্তির শর্ত অনুযায়ী গঠিত এই আইনের অধীনে একটা কমিশন কাজ করে, মূলত সংঘাতকালীন সময়ে (মূলত ১৯৭১-১৯৯৭ পর্যায়ে) স্থানচ্যুত পাহাড়ি ও বাঙালি বসতিস্থাপনকারীদের মধ্যকার ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য। কমিশনের চেয়ারম্যান পদে একজন অবসরপ্রাপ্ত সুপ্রিম কোর্ট বিচারপতি থাকেন, সদস্য হিসেবে আঞ্চলিক পরিষদের চেয়ারম্যান ও অন্যান্য প্রতিনিধি থাকেন। কমিশনের গঠন, প্রতিনিধিত্ব ও শুনানি প্রক্রিয়া নিয়ে স্থানীয় বাঙালি ও পাহাড়ি উভয় পক্ষ থেকেই মাঝে মাঝে আপত্তি ও রাজনৈতিক উত্তেজনা দেখা যায় — এটা এখনো একটা সক্রিয়, মাঝেমধ্যে বিতর্কিত প্রক্রিয়া, চূড়ান্ত মীমাংসিত অবস্থা নয়।
CHT ভূমি বিরোধ কমিশন ২০০১
ব্যবহারিক পরামর্শ: পার্বত্য চট্টগ্রামে জমি সংক্রান্ত যেকোনো কাজে (ক্রয়, বন্দোবস্ত, বিরোধ) সমতলের SAT Act বা ARIPA-এর ধারা সরাসরি উদ্ধৃত করা ভুল হবে — এখানে সংশ্লিষ্ট হিল ডিস্ট্রিক্ট কাউন্সিল আইন, CHT Regulation 1900 এবং প্রথাগত রীতিই প্রথম রেফারেন্স। জটিল বা বিরোধপূর্ণ ক্ষেত্রে স্থানীয় প্রশাসন ও আঞ্চলিক পরিষদের সাথে সরাসরি পরামর্শ অপরিহার্য।
পরিভাষা — যে শব্দগুলো ছাড়া কোনো আলোচনাই সম্ভব না
| শব্দ | অর্থ |
|---|---|
| মৌজা | জরিপের সবচেয়ে ছোট এককের ভৌগোলিক এলাকা — একটা মৌজার নিজস্ব ম্যাপ ও জে.এল. (J.L.) নম্বর থাকে। |
| দাগ নম্বর | একটা মৌজার মধ্যে প্রতিটা আলাদা জমির প্লটের অনন্য শনাক্তকারী নম্বর — ম্যাপে ও খতিয়ানে উল্লেখ থাকে। |
| খতিয়ান | একজন মালিক বা মালিকগোষ্ঠীর মালিকানাধীন সব দাগের বিবরণ সংবলিত সরকারি রেকর্ড — SAT Act §17-19-এর অধীনে তৈরি হয়। |
| পর্চা | খতিয়ানের একটা লিখিত/মুদ্রিত কপি, যা মালিক নিজের কাছে সংরক্ষণ করেন বা প্রমাণ হিসেবে ব্যবহার করেন। |
| নামজারি / মিউটেশন / খারিজ | হস্তান্তর বা উত্তরাধিকারের পর খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম তোলার প্রক্রিয়া (SAT §143B-143C)। |
| ডিসিআর (DCR) | Duplicate Carbon Receipt — খাজনা/সেলামি জমা দেওয়ার সরকারি রশিদ, যা নামজারি ও বন্দোবস্তের প্রমাণপত্র হিসেবে কাজ করে। |
| দাখিলা | ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের রশিদ। |
| বায়া দলিল | বর্তমান মালিকানার আগের ধারাবাহিক মালিকানার প্রমাণকারী পুরনো দলিলসমূহ — জমি কেনার আগে যাচাই করা আবশ্যক। |
| সাফ কবলা | সাধারণ বিক্রয় দলিল — সম্পূর্ণ ও নিঃশর্ত মালিকানা হস্তান্তরের সবচেয়ে প্রচলিত দলিল (TPA §54)। |
| হেবা / হেবা-বিল-এওয়াজ | মুসলিম আইন অনুযায়ী দান (হেবা) বা বিনিময়মূল্যসহ দান (হেবা-বিল-এওয়াজ) — উভয়ই রেজিস্ট্রিযোগ্য দলিল। |
| বণ্টননামা / বাটোয়ারানামা | যৌথ মালিকদের মধ্যে সম্পত্তি ভাগাভাগির লিখিত দলিল (Partition Act ১৮৯৩-এর প্রেক্ষাপটে)। |
| ওয়ারিশান সনদ | স্থানীয় চেয়ারম্যান/কাউন্সিলর কর্তৃক ইস্যুকৃত সনদ যা মৃত ব্যক্তির বৈধ উত্তরাধিকারীদের তালিকা প্রমাণ করে — নামজারির জন্য অপরিহার্য। |
| দখলনামা | সরেজমিনে দখল হস্তান্তরের লিখিত প্রমাণপত্র। |
| চৌহদ্দি | জমির চারপাশের সীমানা বর্ণনা (উত্তরে-দক্ষিণে-পূর্বে-পশ্চিমে কার জমি) — দলিলের অপরিহার্য অংশ। |
| মৌরসী স্বত্ব | স্থায়ী, উত্তরাধিকারযোগ্য ও হস্তান্তরযোগ্য প্রজাস্বত্ব — সবচেয়ে শক্তিশালী প্রজা-অধিকার। |
| দেবোত্তর | হিন্দু ধর্মীয় দেবতা/মন্দিরের নামে উৎসর্গকৃত সম্পত্তি (ওয়াকফের হিন্দু সমতুল্য ধারণা)। |
| শিকস্তি / পয়স্তি | নদীভাঙনে জমি বিলীন হওয়া (শিকস্তি) / নতুন চর জেগে ওঠা (পয়স্তি) — SAT Act §86 (দেখো ট্যাব ৮)। |
| বর্গা / ভাগচাষ | জমির মালিক না হয়েও ফসল ভাগাভাগির শর্তে চাষ করার ব্যবস্থা — ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩-এ সুরক্ষিত। |
| খাস জমি | সরাসরি সরকারের মালিকানাধীন ও কোনো ব্যক্তির নামে বন্দোবস্তবিহীন জমি। |
| ভূমিহীন | কৃষি খাস জমি নীতিমালা ১৯৯৭-এর সংজ্ঞা অনুযায়ী ০.৫০ একরের কম জমির মালিক কৃষিনির্ভর পরিবার (দেখো ট্যাব ৩)। |
| রোয়েদাদ (Award) | অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ নির্ধারণী সরকারি সিদ্ধান্তপত্র (ARIPA §8)। |
| প্রাক্কলন | ক্ষতিপূরণ বা মূল্যের প্রাথমিক হিসাব/অনুমান। |
| খাজনা / ভূমি উন্নয়ন কর | জমির উপর বার্ষিক সরকারি কর, তহশীল অফিসে পরিশোধযোগ্য। |
| তহশীল অফিস | ইউনিয়ন পর্যায়ে খাজনা আদায় ও রেকর্ড সংরক্ষণের সবচেয়ে নিচু স্তরের ভূমি অফিস, তহশীলদার (এখন “ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা”) দ্বারা পরিচালিত। |
| প্রতিকূল দখল (Adverse Possession) | দীর্ঘমেয়াদী অবিচ্ছিন্ন দখলের মাধ্যমে আইনগতভাবে মালিকানা অর্জন (ব্যক্তির বিরুদ্ধে ১২ বছর, সরকারের বিরুদ্ধে ৬০ বছর — দেখো ট্যাব ৬)। |
জরিপ (সার্ভে) প্রকারভেদ — কোন খতিয়ান কোন যুগের
| জরিপের নাম | পূর্ণরূপ ও সময়কাল | বৈশিষ্ট্য |
|---|---|---|
| CS (সিএস) | Cadastral Survey — ব্রিটিশ আমল (১৮৮৮-১৯৪০ এর দশক) | সবচেয়ে পুরনো ও ভিত্তি জরিপ, জমিদারি আমলের রেকর্ড |
| SA (এসএ) | State Acquisition Survey — ১৯৫০-এর দশক | SAT Act কার্যকর হওয়ার পর জমিদারি উচ্ছেদ প্রতিফলিত করে তৈরি |
| RS (আরএস) | Revisional Survey — ১৯৬০-৮০-এর দশক (এলাকাভেদে ভিন্ন) | SA জরিপের ভুল সংশোধন করে হালনাগাদ, বর্তমানে সবচেয়ে বেশি নির্ভরযোগ্য ভিত্তি হিসেবে গণ্য |
| BS (বিএস) / সিটি জরিপ | Bangladesh Survey — সাম্প্রতিক ও চলমান | স্বাধীনতা-পরবর্তী সর্বাধুনিক জরিপ; শহরাঞ্চলে একে “সিটি জরিপ” বলা হয় |
| Diara জরিপ | নদী তীরবর্তী চর/দিয়ারা এলাকার বিশেষ জরিপ | ঘন ঘন পরিবর্তনশীল নদী-তীরবর্তী জমির জন্য পর্যায়ক্রমে পুনরায় করা হয় |
| ডিজিটাল জরিপ | বর্তমানে চলমান, GPS/স্যাটেলাইট-ভিত্তিক | ভূমি মন্ত্রণালয়ের সাম্প্রতিক উদ্যোগ, লক্ষ্য নির্ভুল ডিজিটাল রেকর্ড তৈরি |
ব্যবহারিক নিয়ম: জমি কেনার আগে CS থেকে সর্বশেষ জরিপ (সাধারণত RS বা BS) পর্যন্ত প্রতিটা খতিয়ানের মালিকানার ধারাবাহিকতা (chain of title) মিলিয়ে দেখা আবশ্যক — একটা জরিপ থেকে আরেকটাতে দাগ নম্বর বা মালিকের নাম পরিবর্তিত হলে সেই অসংগতির কারণ যাচাই করা জরুরি।
উত্তরাধিকার বণ্টনের মূলনীতি (ফারায়েজ) — নামজারির সবচেয়ে জটিল অংশ
SAT Act নিজে উত্তরাধিকারের অনুপাত ঠিক করে না (দেখো ট্যাব ১, §84) — সেটা ঠিক হয় মৃত ব্যক্তির ধর্মীয় ব্যক্তিগত আইন অনুযায়ী। মুসলিমদের ক্ষেত্রে মুসলিম শরীয়াহ (ফারায়েজ), হিন্দুদের ক্ষেত্রে দায়ভাগ মতবাদভিত্তিক হিন্দু আইন, আর খ্রিস্টানদের ক্ষেত্রে Succession Act ১৯২৫ প্রযোজ্য। land.gov.bd-এর “উত্তরাধিকার নিরূপণ ক্যালকুলেটর” (uttoradhikar.gov.bd) মূলত মুসলিম ফারায়েজ আইন অনুযায়ী স্বয়ংক্রিয় হিসাব করে।
| উত্তরাধিকারী | নির্ধারিত অংশ (মুসলিম আইন — সাধারণ নিয়ম) |
|---|---|
| স্বামী | সন্তান থাকলে ১/৪, সন্তান না থাকলে ১/২ |
| স্ত্রী (একাধিক হলে ভাগাভাগি) | সন্তান থাকলে ১/৮, সন্তান না থাকলে ১/৪ |
| পিতা | ছেলে থাকলে নির্দিষ্ট ১/৬; ছেলে না থাকলে ১/৬ + অবশিষ্টাংশ (residue) |
| মাতা | সন্তান বা ২+ ভাইবোন থাকলে ১/৬; নাহলে ১/৩ |
| একমাত্র কন্যা (ছেলে না থাকলে) | ১/২ |
| একাধিক কন্যা (ছেলে না থাকলে) | মোট ২/৩, নিজেদের মধ্যে সমান ভাগ |
| পুত্র ও কন্যা একসাথে থাকলে | অবশিষ্টাংশভোগী (Residuary) হিসেবে ভাগ — পুত্র কন্যার দ্বিগুণ পাবে (২:১) |
খেয়াল রাখো: এটা অত্যন্ত সরলীকৃত সাধারণ নিয়ম — প্রকৃত হিসাব ব্যক্তিভেদে (কতজন উত্তরাধিকারী বেঁচে আছেন, কেউ বাদ পড়ছেন কিনা) ভিন্ন হতে পারে। জটিল বা বিতর্কিত ফারায়েজ হিসাবের ক্ষেত্রে land.gov.bd-এর ক্যালকুলেটর ব্যবহার করা বা আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়াই নিরাপদ — নিজে থেকে হিসাব করে নামজারির আবেদন দাখিল না করাই ভালো।
প্রশাসনিক কাঠামো ও আপিলের স্তর — কে কার উপরে
রাজস্ব প্রশাসনের স্তরক্রম (সাধারণ ভূমি প্রশাসন)
- ভূমি মন্ত্রণালয় (নীতিনির্ধারণ) — এর অধীনে ভূমি সংস্কার বোর্ড ও ভূমি আপিল বোর্ড
- বিভাগীয় কমিশনার — খাস জমি বন্দোবস্ত বাতিলের আপিলের চূড়ান্ত ফোরাম, জেলাগুলোর তদারকি
- জেলা প্রশাসক (DC) — জেলা পর্যায়ে ভূমি ব্যবস্থাপনার প্রধান
- অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) / ADC (Revenue)
- রেভিনিউ ডেপুটি কালেক্টর (RDC) — জেলা কমিটির সদস্য-সচিব হিসেবেও কাজ করেন
- উপজেলা নির্বাহী অফিসার (UNO) ও সহকারী কমিশনার-ভূমি (AC Land) — উপজেলা পর্যায়ের বাস্তবায়নকারী, নামজারি-খাজনা-খাস জমির প্রথম যোগাযোগস্থল
- ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা (তহশীলদার) — সবচেয়ে নিচু স্তর, খাজনা আদায় ও তথ্যসংগ্রহ
ভূমি-সংক্রান্ত বিরোধের বিচারিক ফোরাম
- খতিয়ান সংশোধন/জরিপ বিরোধ: Land Survey Tribunal (SAT §145A) → Land Survey Appellate Tribunal (§145B)
- সাধারণ দেওয়ানি মামলা (মালিকানা, বাটোয়ারা, ঘোষণা, নিষেধাজ্ঞা): সহকারী জজ আদালত → যুগ্ম জেলা জজ/অতিরিক্ত জেলা জজ (আপিল) → জেলা জজ → হাইকোর্ট বিভাগ → আপিল বিভাগ
- অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ বিরোধ: জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদ → আরবিট্রেটর (যুগ্ম জেলা জজ মর্যাদা, ARIPA §29) → আরবিট্রেশন আপিলেট ট্রাইব্যুনাল (§36)
- ভূমি জালিয়াতি/জবরদখল ফৌজদারি মামলা: জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেট (ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩) — দখল বাস্তবায়নে এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেট সহায়তা করেন
- ওয়াকফ বিরোধ: ওয়াকফ প্রশাসক → নির্দিষ্ট এখতিয়ারসম্পন্ন ট্রাইব্যুনাল (৩ মাসের মধ্যে আপিল)
- অর্পিত সম্পত্তি বিরোধ: অর্পিত সম্পত্তি প্রত্যর্পণ ট্রাইব্যুনাল → আপিল ট্রাইব্যুনাল
- ব্যাংকঋণ বন্ধকী জমি নিলাম বিরোধ: অর্থ ঋণ আদালত → জেলা জজ আদালতে আপিল
বাংলাদেশের ভূমি আইনের ইতিহাস — এক নজরে ২৩০ বছর
লক্ষ্য করো: প্রতিটা যুগেই একটা বড় ধাক্কার পর সংস্কার এসেছে — ১৭৯৩-১৮৮৫ জমিদারি সংহতকরণ, ১৯৫০ জমিদারি উচ্ছেদ, ১৯৮২-৮৪ অধিগ্রহণ+সিলিং নিয়মের সূচনা, ২০১৭-২০২৩ আধুনিকায়ন ও ডিজিটাইজেশনের ঢেউ।
অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ — সরকারি বনাম বেসরকারি প্রকল্পে পার্থক্য
ফসল, গাছপালা বা স্থাপনা ক্ষতিগ্রস্ত হলে আরও +১০০% যোগ হয় (ARIPA §9) — উপরের চার্টে দেখানো হয়নি, কিন্তু প্রযোজ্য ক্ষেত্রে মোট অঙ্কের সাথে যুক্ত হবে।
জমির মূল্য ও ক্ষতিপূরণ ম্যাট্রিক্স — বাস্তব উদাহরণসহ
| বাজারমূল্য (৳) | সরকারি প্রকল্প (×৩) | বেসরকারি প্রতিষ্ঠান (×৪) | +ফসল/স্থাপনা থাকলে অতিরিক্ত |
|---|---|---|---|
| ৫,০০,০০০ | ১৫,০০,০০০ | ২০,০০,০০০ | ফসল/স্থাপনার মূল্য × ২ |
| ১০,০০,০০০ | ৩০,০০,০০০ | ৪০,০০,০০০ | ফসল/স্থাপনার মূল্য × ২ |
| ২৫,০০,০০০ | ৭৫,০০,০০০ | ১,০০,০০,০০০ | ফসল/স্থাপনার মূল্য × ২ |
| ৫০,০০,০০০ | ১,৫০,০০,০০০ | ২,০০,০০,০০০ | ফসল/স্থাপনার মূল্য × ২ |
| ১,০০,০০,০০০ | ৩,০০,০০,০০০ | ৪,০০,০০,০০০ | ফসল/স্থাপনার মূল্য × ২ |
এই ম্যাট্রিক্স ট্যাব ১২-এর ক্যালকুলেটর দিয়ে যেকোনো কাস্টম অঙ্কের জন্য সরাসরি হিসাব করা যায় — উপরের টেবিলটা শুধু দ্রুত ধারণা পাওয়ার জন্য।
জরিপের যুগ — কোন জরিপ কখন হয়েছিল
প্রতিটা জরিপ আগেরটার সংশোধিত সংস্করণ — কিন্তু পুরনো জরিপগুলো বাতিল হয়ে যায় না, বরং ধারাবাহিকতা (chain) হিসেবে গুরুত্বপূর্ণ থেকে যায়। দুই জরিপের মাঝে মালিকানার নাম না মিললে সেটাই বিরোধের সবচেয়ে সাধারণ কারণ।
নামজারি (মিউটেশন) প্রক্রিয়ার ফ্লোচার্ট
১. আবেদন জমা (land.gov.bd বা সরাসরি AC Land অফিসে)
↓
২. প্রতিবেশী/অংশীদারকে নোটিশ জারি
↓
৩. নির্ধারিত তারিখে শুনানি
↓
আপত্তি না থাকলে → মঞ্জুর
আপত্তি থাকলে → তদন্ত
↓
৪. খতিয়ান হালনাগাদ + DCR ইস্যু
খাস জমি বন্দোবস্তের ফ্লোচার্ট
১. উপজেলা কমিটি কর্তৃক খাস জমি চিহ্নিতকরণ
↓
২. ভূমিহীনের আবেদন + অগ্রাধিকার তালিকা তৈরি
↓
৩. জেলা কমিটির অনুমোদন + পত্রিকায় প্রকাশ (৩০ দিন আপত্তি)
↓
৪. কবুলিয়ত সম্পাদন (একরে ১ টাকা সেলামি)
↓
৫. সরেজমিন দখল হস্তান্তর — ৯৯ বছরের জন্য
এই ক্যালকুলেটরগুলো শুধু ধারণা দেওয়ার জন্য — প্রকৃত সরকারি হিসাব একই নীতিতে চলে ঠিকই, কিন্তু বাস্তব ক্ষেত্রে স্থানীয় মৌজা রেট, জমির শ্রেণি ও অন্যান্য নির্দিষ্ট পরিস্থিতি বিবেচনায় নেওয়া হয়। চূড়ান্ত সিদ্ধান্তের জন্য সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসেই যোগাযোগ করতে হবে।
১. ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) ক্যালকুলেটর
মোট কৃষি জমির পরিমাণ দিন
২. ভূমি অধিগ্রহণের আনুমানিক ক্ষতিপূরণ ক্যালকুলেটর
জমির তথ্য দিন (ARIPA ২০১৭ §9 অনুযায়ী)
৩. কৃষি জমির সিলিং চেকার (ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩)
পরিবারের মোট কৃষি জমির পরিমাণ দিন
৪. ভূমিহীন যোগ্যতা যাচাই (কৃষি খাস জমি নীতিমালা ১৯৯৭)
পরিবারের মোট জমি (বসতবাটি + কৃষি জমি একত্রে)
📜
উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পাওয়া থেকে নামজারি পর্যন্ত
শুধু SAT Act-এর ভেতরেই সম্পূর্ণ যাত্রা — এখন সম্পূর্ণ ডিজিটালি সম্পন্ন হয়
১
SAT §84বাবার মৃত্যুতে হোল্ডিং সন্তানদের মধ্যে ব্যক্তিগত আইন (মুসলিম/হিন্দু উত্তরাধিকার আইন) অনুযায়ী বণ্টিত হয় — SAT Act নিজে বণ্টনের অনুপাত ঠিক করে না, শুধু স্বীকৃতি দেয়।
২
SAT §143B-143Cland.gov.bd-এ অনলাইনে নামজারি আবেদন — ওয়ারিশান সনদ, মৃত্যু সনদ, পুরনো খতিয়ান আপলোড করে; উত্তরাধিকার ক্যালকুলেটর স্বয়ংক্রিয়ভাবে অংশ হিসাব করে দেয়।
৩
শুনানি ও ডিসিআরপ্রতিবেশী/অংশীদারকে নোটিশ, শুনানি শেষে (সাধারণত ২৮-৪৫ কার্যদিবসে) খতিয়ান হালনাগাদ করে নতুন খতিয়ান নম্বর ও DCR ইস্যু হয়।
৪
Land Crimes Act §6নামজারি শেষ না করা পর্যন্ত এই জমি ভবিষ্যতে বিক্রি বা রেজিস্ট্রি করা যাবে না — ২০২৩ সালের আইনে হালনাগাদ খতিয়ান বাধ্যতামূলক।
🏗️
সরকার কর্তৃক জমি অধিগ্রহণ ও ক্ষতিপূরণের যাত্রা
ধরা যাক একটা সড়ক প্রকল্পের জন্য কারো ব্যক্তিগত জমি অধিগ্রহণ হচ্ছে
১
§4জেলা প্রশাসক প্রাথমিক নোটিশ জারি করেন এবং যৌথ তালিকা তৈরি হয় (জমির শ্রেণি, ফসল, স্থাপনাসহ)।
২
§5মালিক ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপত্তি দিতে পারেন; জেলা প্রশাসক শুনানি করে মতামতসহ প্রতিবেদন পাঠান।
৩
§9ক্ষতিপূরণ = নোটিশের আগের ১২ মাসের গড় বাজারমূল্য + সরকারি প্রকল্পে অতিরিক্ত ২০০% (বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের জন্য হলে ৩০০%); ফসল/গাছের ক্ষতিতে আরও ১০০%।
৪
§8, §11রোয়েদাদ প্রস্তুত হয়, প্রত্যাশী সংস্থা ১২০ কার্যদিবসের মধ্যে টাকা জমা দেয়, এরপর জেলা প্রশাসক মালিককে পরিশোধ করেন।
৫
§30ক্ষতিপূরণে অসন্তুষ্ট হলে রোয়েদাদ নোটিশের ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে আবেদন — কিন্তু আরবিট্রেটর সর্বোচ্চ ১০% বেশি দিতে পারবেন (§33)।
৬
SAT Act সংযোগঅধিগ্রহণের পর জমি সম্পূর্ণরূপে সরকারে ন্যস্ত হয় এবং SAT Act-এর কাঠামোয় খাস খতিয়ানভুক্ত হয়ে যায়।
🌾
ভূমিহীন পরিবারের কৃষি খাস জমি বন্দোবস্তের যাত্রা
এখানে “আইন” না, নীতিমালা আর প্রশাসনিক আদেশই মূল চালিকাশক্তি
১
চিহ্নিতকরণউপজেলা কমিটি এলাকায় খাস জমি চিহ্নিত করে, বেদখল থাকলে উদ্ধার করে, প্লট আকারে ভাগ করে।
২
আবেদন ও তালিকাভূমিহীনরা AC (Land)-এর মাধ্যমে আবেদন করে; উপজেলা কমিটি অগ্রাধিকার ক্রম (মুক্তিযোদ্ধা→নদীভাঙা→বিধবা→ভূমিহীন) অনুযায়ী বাছাই করে তালিকা তৈরি করে।
৩
অনুমোদন ও প্রকাশজেলা প্রশাসক অনুমোদন দেন; নির্বাচিতদের নাম জাতীয় পত্রিকায় প্রকাশিত হয়, ৩০ দিন আপত্তির সুযোগ থাকে।
৪
কবুলিয়তএকর প্রতি মাত্র ১ টাকা সেলামি ও চলতি বছরের খাজনা জমা দিয়ে কবুলিয়ত সম্পাদন — বিনামূল্যে রেজিস্ট্রি।
৫
৯৯ বছরের শর্তজমি এখন থেকে ৯৯ বছরের জন্য পরিবারের — কিন্তু বিক্রি করা যাবে না, শুধু উত্তরাধিকারীদের কাছে যাবে।
🚨
জাল দলিলে জমি বেদখল হলে প্রতিকারের যাত্রা
২০২৩ সালের নতুন আইনের আগে এই পুরো প্রক্রিয়াটা শুধু দেওয়ানি আদালতে বছরের পর বছর ধরে চলত
১
§5জাল দলিল সৃজন বা তথ্য জালিয়াতি হয়েছে মর্মে অভিযোগ — এটা এখন ফৌজদারি অপরাধ, সর্বোচ্চ ৭ বছর সাজা, অজামিনযোগ্য।
২
জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেটমামলার বিচারভার শুধু জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেটের হাতে — দেওয়ানি আদালতে আলাদা মামলার দরকার নেই।
৩
§20দলিল জাল প্রমাণিত হলে আদালত সেটা বাতিল ঘোষণা করে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নোট দেওয়ার নির্দেশ দেন।
৪
§15, §22একই আদেশে জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেট এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটকে নির্দেশ দিয়ে প্রকৃত মালিককে দখল বুঝিয়ে দিতে পারেন।
৫
SAT §144দখল ফেরত পাওয়ার পর খতিয়ানে সংশোধনী এনে প্রকৃত মালিকের নাম পুনঃপ্রতিষ্ঠিত হয়।
🏠
একটা জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সম্পূর্ণ যাত্রা
এই যাত্রায় একসাথে পাঁচটা আইন কাজ করে
১
যাচাইক্রেতা বিক্রেতার সর্বশেষ খতিয়ান (SAT §143/144 অনুযায়ী হালনাগাদ), নামজারি রেকর্ড ও খাজনা পরিশোধের রশিদ land.gov.bd-তে অনলাইনে যাচাই করে।
২
Land Crimes §6হালনাগাদ খতিয়ান না থাকলে সাব-রেজিস্ট্রার এখন আইনত দলিল রেজিস্ট্রি করতেই পারবেন না।
৩
TPA §54বিক্রয় দলিল তৈরি — মূল্য, সম্পত্তির বিবরণ ও দখল হস্তান্তরের শর্ত থাকতে হবে।
৪
Registration §17সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে স্ট্যাম্প শুল্ক (~১.৫%), রেজিস্ট্রেশন ফি (২%) ও স্থানীয় সরকার কর (৩%) দিয়ে দলিল রেজিস্ট্রি — সম্পাদনের ৪ মাসের মধ্যে করতে হয়।
৫
ভূমি উন্নয়ন করনতুন মালিকের নামে নামজারি হওয়ার পর থেকে ভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩ অনুযায়ী বার্ষিক খাজনা তার দায়িত্বে চলে আসে (৮.২৫ একরের কম হলে মওকুফ)।
৬
SAT §143Bরেজিস্ট্রি শেষ মানে মালিকানা বদল হয়ে গেছে না — নামজারি করিয়ে খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম না উঠলে খাজনার রশিদ এখনো পুরনো মালিকের নামেই থেকে যায়।
🏘️
ভাইবোনের মধ্যে জমি বাটোয়ারার যাত্রা
সমঝোতায় না হলে আদালতে গড়ানো একটা সাধারণ পারিবারিক বিরোধ
১
সমঝোতার চেষ্টাপ্রথমে পারিবারিকভাবে বাটোয়ারানামা/আপোষনামা করে সমঝোতার চেষ্টা — সম্ভব হলে সেটাই দ্রুততম পথ।
২
বাটোয়ারা মামলাসমঝোতা না হলে দেওয়ানি আদালতে বাটোয়ারা মামলা — সব অংশীদার/ওয়ারিশকে পক্ষভুক্ত করতে হয়।
৩
§4কোনো বহিরাগত ইতিমধ্যে একটা অংশ কিনে থাকলে, পরিবারের সদস্যরা তাকে ন্যায্যমূল্যে জোরপূর্বক বিক্রিতে বাধ্য করতে পারেন।
৪
Order XX R.18আদালত সাক-বাটোয়ারা ডিক্রি দেন; বাস্তবে ভাগ করা অসম্ভব হলে §2 অনুযায়ী বিক্রির আদেশও হতে পারে।
৫
SAT নামজারিডিক্রি অনুযায়ী প্রত্যেকের নামে আলাদা নামজারি করিয়ে নতুন খতিয়ান তৈরি করতে হয়।
সংখ্যা ও সময়সীমা — মুখস্থ রাখার মতো
| বিষয় | সংখ্যা / সময়সীমা |
|---|---|
| SAT Act ১৯৫০ — মোট অধ্যায় ও ধারা | ১৯ অধ্যায়, ১৫২ ধারা |
| ARIPA ২০১৭ — মোট অধ্যায় ও ধারা | ৫ অধ্যায়, ৫১ ধারা |
| অধিগ্রহণের আপত্তি দাখিলের সময়সীমা (§5) | নোটিশের ১৫ কার্যদিবস |
| চূড়ান্ত সিদ্ধান্তের সময়সীমা (§6) | সরকার: ৬০ কার্যদিবস · কমিশনার: ১৫-৩০ কার্যদিবস |
| রোয়েদাদের টাকা জমাদানের সময়সীমা (§8) | প্রাক্কলন প্রাপ্তির ১২০ কার্যদিবস |
| সরকারি প্রকল্পে অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ (§9) | বাজারমূল্যের উপর +২০০% |
| বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের জন্য অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ (§9) | বাজারমূল্যের উপর +৩০০% |
| ফসল/গাছ/স্থানান্তর ক্ষতির অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ (§9) | +১০০% |
| হুকুমদখলের সর্বোচ্চ মেয়াদ বিনা নবায়নে (§20) | ২ বছর |
| আরবিট্রেটরের কাছে আবেদনের সময়সীমা (§30) | রোয়েদাদ নোটিশের ৪৫ কার্যদিবস |
| আরবিট্রেটরের সর্বোচ্চ বৃদ্ধির সীমা (§33) | জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদের ১০%-এর বেশি নয় |
| আদেশ অমান্যের দণ্ড (ARIPA §43) | ৬ মাস কারাদণ্ড বা ১০,০০০ টাকা অর্থদণ্ড বা উভয় |
| কৃষি জমির সিলিং (ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩ §4) | ৬০ প্রমিত বিঘা (≈১৯.৮ একর) প্রতি পরিবার |
| ১ প্রমিত বিঘা | ৩৩ শতাংশ (০.৩৩ একর) |
| ভূমিহীনের সংজ্ঞা (কৃষি খাস জমি নীতিমালা ১৯৯৭) | মোট জমি ০.৫০ একরের কম, কৃষিনির্ভর |
| কৃষি খাস জমি বন্দোবস্তের মেয়াদ | ৯৯ বছর, অহস্তান্তরযোগ্য |
| কৃষি খাস জমির সেলামি | প্রতি একরে ১ টাকা |
| অগ্রাধিকার তালিকায় আপত্তির সময়সীমা | পত্রিকা প্রকাশের ৩০ দিন |
| জাতীয় কৃষি খাস জমি কমিটির বৈঠক | প্রতি ৩ মাসে অন্তত ১ বার |
| DC-এর বন্দোবস্ত বাতিল আদেশের আপিল | বিভাগীয় কমিশনার (সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত) |
| পুনঃগ্রহণকৃত খাস জমিতে আগের মালিকের অগ্রাধিকার বন্দোবস্ত সীমা | মেট্রো ০.০৮ একর · জেলা/পৌর ০.১৬ একর · অন্যত্র ০.৩২ একর |
| খাস পুকুর বন্দোবস্তের সীমা | ব্যক্তি ২০ একর · কোম্পানি ৫০ একর · পাবলিক লিমিটেড অসীম |
| মুক্তিযোদ্ধা সমবায় আবাসনের জমির সীমা | মেট্রো ১.০ একর · জেলা/থানা সদর ৩ একর (ন্যূনতম ৫ তলা, ১৫+ সদস্য) |
| ভূমি জালিয়াতির সাজা (ভূমি অপরাধ আইন ২০২৩ §5) | সর্বোচ্চ ৭ বছর কারাদণ্ড + অর্থদণ্ড, অজামিনযোগ্য |
| রেজিস্ট্রেশন আইনে সম্পাদনের পর রেজিস্ট্রির সময়সীমা (§23) | ৪ মাস |
| NAT Act — প্রজাস্বত্বের স্বয়ংক্রিয় নবায়নযোগ্যতার ন্যূনতম মেয়াদ | ১২ বছর (§8) |
| Vested Property Return Act — অস্থায়ী ইজারার সীমা | অকৃষি <১২ বছর · কৃষি <১৫ বছর |
| VPRA — ডিক্রির পর দখল হস্তান্তরে DC-এর সময়সীমা | ৩০ দিন (§11) |
| ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের সীমা | ৮.২৫ একর / ২৫ বিঘা |
| ২৫ বিঘা – ১০ একর কর হার | শতাংশপ্রতি ৫০ পয়সা |
| ১০ একরের ঊর্ধ্বে কর হার | শতাংশপ্রতি ১ টাকা |
| বাণিজ্যিক ব্যবহারের জমির কর হার | শতাংশপ্রতি ২ টাকা (পরিমাণ নির্বিশেষে) |
| বকেয়া ভূমি উন্নয়ন করের সুদ | বার্ষিক ৬.২৫% (চক্রবৃদ্ধি) |
| প্রান্তিক চাষীর জমির সীমা | ০.৫০ – ১.৪৯ একর |
| ক্ষুদ্র চাষীর জমির সীমা | ১.৫০ – ২.৪৯ একর |
| ভূমি উন্নয়ন কর আইন অপ্রযোজ্য এলাকা | রাঙ্গামাটি, বান্দরবান, খাগড়াছড়ি |
| জমি রেজিস্ট্রেশন ফি (আনুমানিক) | দলিলমূল্যের ~২% |
| জমি রেজিস্ট্রেশন স্ট্যাম্প শুল্ক (আনুমানিক) | দলিলমূল্যের ~১.৫% |
| ই-নামজারি নিষ্পত্তির লক্ষ্যমাত্রা | ২৮ কার্যদিবস (বাস্তবে ২৮-৪৫ দিন) |
| ই-মিউটেশন পাইলট শুরু | ডিসেম্বর ২০১৬ (৭টি উপজেলা) |
খেয়াল রাখো — তিনটা “নতুন ২০২৩ আইন” যা পুরনো অধ্যাদেশ প্রতিস্থাপন করেছে:
১) ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ (Act 37/2023) — Land Reforms Ordinance ১৯৮৪ রহিত করেছে।
২) ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ — Land Development Tax Ordinance ১৯৭৬ রহিত করেছে।
৩) ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ — এটা কোনো পুরনো আইন প্রতিস্থাপন করেনি, সম্পূর্ণ নতুন সংযোজন।
আর অধিগ্রহণে, ২০১৭ সালে ARIPA দ্বারা ১৯৮২ সালের অধ্যাদেশ রহিত — তবে ২১ সেপ্টেম্বর ২০১৭-এর আগে শুরু হওয়া (§6-এর নোটিশ জারি হওয়া) অধিগ্রহণে পুরনো অধ্যাদেশই এখনো প্রযোজ্য থাকবে। পুরনো বই/নোট ঘাঁটার সময় সবসময় যাচাই করা উচিত অধ্যাদেশ না আইন কোনটা এখন সক্রিয়।
১) ভূমি সংস্কার আইন, ২০২৩ (Act 37/2023) — Land Reforms Ordinance ১৯৮৪ রহিত করেছে।
২) ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ — Land Development Tax Ordinance ১৯৭৬ রহিত করেছে।
৩) ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ — এটা কোনো পুরনো আইন প্রতিস্থাপন করেনি, সম্পূর্ণ নতুন সংযোজন।
আর অধিগ্রহণে, ২০১৭ সালে ARIPA দ্বারা ১৯৮২ সালের অধ্যাদেশ রহিত — তবে ২১ সেপ্টেম্বর ২০১৭-এর আগে শুরু হওয়া (§6-এর নোটিশ জারি হওয়া) অধিগ্রহণে পুরনো অধ্যাদেশই এখনো প্রযোজ্য থাকবে। পুরনো বই/নোট ঘাঁটার সময় সবসময় যাচাই করা উচিত অধ্যাদেশ না আইন কোনটা এখন সক্রিয়।
DC অফিসে বা GPMS-এ প্রতিনিয়ত আসা প্রশ্নগুলোর সংক্ষিপ্ত সরাসরি উত্তর — বিস্তারিত জানতে সংশ্লিষ্ট ট্যাবে যাও
▶নামজারি ছাড়াই কি জমি বিক্রি করা যায়?
নামজারি ছাড়াই কি জমি বিক্রি করা যায়?
না। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩-এর §6 অনুযায়ী হালনাগাদ খতিয়ান (নামজারিসহ) ও খাজনা পরিশোধের প্রমাণ ছাড়া দলিল রেজিস্ট্রিই সম্ভব না। তাই নিজের নামে নামজারি না থাকলে প্রথমে সেটা সম্পন্ন করতে হবে (দেখো ট্যাব ১ ও ৪)।
▶খাস জমি কি সবাই পাওয়ার আবেদন করতে পারে?
খাস জমি কি সবাই পাওয়ার আবেদন করতে পারে?
না, শুধু “ভূমিহীন” সংজ্ঞায় পড়া পরিবারই আবেদন করতে পারে — মোট জমি ০.৫০ একরের কম, কৃষিনির্ভর হতে হবে। আর অগ্রাধিকার ক্রম অনুযায়ী মুক্তিযোদ্ধা, নদীভাঙা, বিধবা পরিবার আগে বিবেচিত হয় (দেখো ট্যাব ৩)।
▶অধিগ্রহণের নোটিশ পেলে সাথে সাথে কী করতে হবে?
অধিগ্রহণের নোটিশ পেলে সাথে সাথে কী করতে হবে?
১৫ কার্যদিবসের মধ্যে আপত্তি (যদি থাকে) দাখিল করতে হবে (§5) — এই সময় পার হয়ে গেলে আপত্তির সুযোগ হাতছাড়া হয়ে যায়। ক্ষতিপূরণের রায়ে অসন্তুষ্ট হলে রোয়েদাদ নোটিশের ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে যেতে হবে (§30, দেখো ট্যাব ২)।
▶জাল দলিলে জমি দখল হলে এখন কোথায় মামলা করতে হবে?
জাল দলিলে জমি দখল হলে এখন কোথায় মামলা করতে হবে?
২০২৩ সালের ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইনের অধীনে জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে — আলাদা দেওয়ানি মামলার প্রয়োজন নেই, ম্যাজিস্ট্রেট নিজেই দলিল বাতিল ও দখল হস্তান্তরের নির্দেশ দিতে পারেন (দেখো ট্যাব ৪ ও ১০)। তবে দ্রুত সাময়িক সুরক্ষা দরকার হলে Specific Relief Act §54-এর নিষেধাজ্ঞাও চাওয়া যায় (দেখো ট্যাব ৬)।
▶৩০-৪০ বছর জমি দখলে থাকলেই কি মালিক হয়ে যাব?
৩০-৪০ বছর জমি দখলে থাকলেই কি মালিক হয়ে যাব?
নির্ভর করে জমিটা কার। ব্যক্তিমালিকানার জমি হলে ১২ বছরই যথেষ্ট (Limitation Act Art.142/144)। কিন্তু সরকারি খাস জমি হলে লাগবে ৬০ বছর (Art.149) — তাই ৩০-৪০ বছরের দখল সরকারি জমিতে যথেষ্ট না (দেখো ট্যাব ৬)।
▶আমার ৩ একর কৃষি জমি আছে, খাজনা দিতে হবে কি?
আমার ৩ একর কৃষি জমি আছে, খাজনা দিতে হবে কি?
হ্যাঁ। ৮.২৫ একর (২৫ বিঘা) পর্যন্তই শুধু সম্পূর্ণ মওকুফ পাওয়া যায়। ৩ একর এই সীমার মধ্যে হলেও এটা যদি একই পরিবারের একাধিক সদস্যের সম্মিলিত মালিকানা ছাড়িয়ে ৮.২৫ একর অতিক্রম করে, তাহলে পুরো জমির উপরই কর প্রযোজ্য হবে, শুধু অতিরিক্ত অংশের উপর না (দেখো ট্যাব ৫)।
▶নদীতে জমি ভেঙে গিয়েছিল, এখন চর জেগেছে — জমি কি ফেরত পাব?
নদীতে জমি ভেঙে গিয়েছিল, এখন চর জেগেছে — জমি কি ফেরত পাব?
নির্ভর করে দুইটা শর্তের উপর: (১) চরটা কি ঠিক আগের জায়গাতেই জেগেছে, নাকি ভিন্ন জায়গায়? (২) ভাঙার কত বছর পর জেগেছে? দুটোই অনুকূলে থাকলে (একই জায়গায়, ৩০ বছরের মধ্যে) মালিকানা ফেরত পাওয়া যাবে (SAT §86, দেখো ট্যাব ৮)।
▶ভাইবোনের সাথে বাটোয়ারা মামলায় হারলে জমি বিক্রি হয়ে যাবে?
ভাইবোনের সাথে বাটোয়ারা মামলায় হারলে জমি বিক্রি হয়ে যাবে?
সব সময় না। আদালত আগে শারীরিক বিভাজন সম্ভব কিনা দেখেন। যদি একজন বহিরাগত ইতিমধ্যে একটা অংশ কিনে ফেলে থাকেন, তাহলে পরিবারের সদস্যরা Partition Act §4 অনুযায়ী তাকে ন্যায্যমূল্যে বিক্রিতে বাধ্য করে জমিটা পরিবারের মধ্যেই রাখতে পারেন (দেখো ট্যাব ৫)।
সত্যিকারের পরীক্ষার মতো — প্রতিটা প্রশ্নে ৪টা অপশন থাকবে, শুধু একটা সঠিক। প্রতিবার নতুন করে র্যান্ডম প্রশ্ন ও অপশন তৈরি হয়, তাই মুখস্থ করে পার পাওয়ার সুযোগ নেই।
পরীক্ষা সেট আপ করুন
লোড হচ্ছে…
—
সঠিক: 0 · ভুল: 0 · মোট: 0
বিষয়ভিত্তিক দ্রুত রেফারেন্স
Last Updated on 16 hours ago by Asiful Haque
